[2008.12.30. 12:51]

Bizakodó várakozások 2008-ra

A magyar irodapiac bizakodóan tekintett az idei évre, hiszen 2007-ben rekordszintű, több mint 300 ezer négyzetméternyi irodabérleti tranzakcióra került sor Budapesten – vagyis az egy évvel korábbihoz képest 20 százalékos növekedés következett be. A várakozások szerint 360 ezer négyzetméternyi új irodaterületre lehetett számítani idén, ezen belül a legaktívabb terület továbbra is a Váci úti folyosó maradt: közel 90 ezer négyzetméter irodabérleti tranzakció valósult meg 2007-ben. A leggyorsabban fejlődő területnek viszont Dél-Budapest (IX. és XI. kerület) számított, ahol több mint 60 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át.

A bérleti díjak sokévnyi stagnálása után néhány kelet-közép-európai piacon az első osztályú irodák bérleti díjai a gyenge kínálat miatt idén növekedésnek indultak. A CB Richard Ellis márciusban azt prognosztizálta, hogy a szolgáltató cégek által bérelt irodák területe mérsékelten nőni fog, így a kereslet emelkedésével tovább csökkenhet az üres területek aránya a térség piacain. A fejlesztések magas szintje miatt a regionális alpiacok gyors fejlődésnek indultak, ami az eltérő bérleti díjjal rendelkező alternatív helyszínek nagyobb kínálatát eredményezi. Az elemzők szerint tovább nyílt az árolló a városközpont és az azon kívüli lokációk bérleti díjszintje között.

Jelentős bővülés az első félévben

A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma által közzétett adatok szerint 2008 első negyedéve során az irodapiac beváltotta a hozzá fűzött reményeket, és elérte az 1,9 millió négyzetmétert, ugyanakkor a szerződések volumene visszaesett. Január és március között összesen 41 900 négyzetméter új irodát adtak át: ez négyszer annyi volt, mint 2007 ugyanezen időszakában, viszont az előző negyedévhez képest 25 százalékos csökkenést jelentett. 72 900 négyzetméter irodaterület talált bérlőre az első negyedévben, ami 22 százalékkal felülmúlta az egy évvel korábbi értéket, de 21 százalékkal kevesebb 2007 utolsó negyedévéhez képest. A kínálathoz képest magas kereslet következtében a kihasználatlanság a Belvárosban és a Központi Piacokon csökkent, míg a többi területen enyhén nőtt.

2008 második negyedéve során a fővárosi irodapiac mérete elérte az 1,99 millió négyzetmétert, miután az időszakban 7 új irodaházat adtak át. Ez összesen 90,6 ezer négyzetméternyi területet és 116 százalékos növekedést jelentett az előző negyedévhez képest, illetve háromszoros bővülést az előző év azonos időszakához viszonyítva. Viszont a második negyedévben csak 63 ezer négyzetméternyi irodaterület talált bérlőre, ami 4 százalékkal maradt el az egy évvel korábbi adattól. Mivel az új átadások száma jelentősen növelte a kínálatot, így nőtt a kihasználatlanság is, amelynek mértéke 12,6%-ra emelkedett. Az elmúlt 6 évben ezt megelőzően csak egyszer volt arra példa, hogy az új irodaterületek átadása meghaladja a bérbeadás mértékét.

Az első félévben bár a befektetési piac lassult, bérlői szemmel nézve viszont dinamikusan nőtt. Noha a magyar pénzügyi rendszer nem kötődik szorosan az amerikai piacokhoz, a helyi finanszírozást mégis rosszul érintette a hitelpiaci válság hatása – hangzott el a CB Richard Ellis félévértékelő sajtótájékoztatóján. A piac kétségkívül újraárazási korszakot él át, amely főleg a kockázat megemelkedett szintjének és a kevésbé kedvező megtérülésnek tulajdonítható. A tulajdonosok azonban nagyon lassan reagálnak az újraárazási igényre, és ez meghosszabbítja az ingatlan-adásvételi tárgyalásokat. Ugyanakkor bérlői szemmel nézve a piac továbbra is dinamikusan nőtt. A bérbe adott irodaterület nagysága az év első felében elérte a 136 ezer négyzetmétert, ez a budapesti irodapiac eddigi legerősebb első féléve. Ez zömmel új ügyleteket takar, elenyésző az előbérleti szerződések és a hosszabbítások száma.