[2008.11.17. 17:06]

Eddig sem volt egy gyermekálom

Hazánkban a hitelhez jutás eddig sem volt könnyű, amit a bankok körültekintőbb hitelkihelyezési gyakorlata indokolt, ennek is köszönhető, hogy a hitelpiaci válság nem okoz akkora visszaesést az ingatlanpiacon, mint azt a külföldi hírek alapján hinni lehetne. Továbbá Magyarországon az utóbbi években az ingatlanárak emelkedése közel sem volt akkora, mint például Szlovákiában vagy Romániában, Lengyelországban vagy Csehországban.

Az ingatlanbefektetés mindenütt a világon a biztonságosabb befektetések közé tartozik, ugyanakkor a pénzügyi válság és a vele járó magasabb hitelkamatok nálunk is éreztetik hatásukat. Mint azt a nyílt végű ingatlanalapokból történő tőkekivonás is mutatja, megnőtt az igény a minél biztonságosabb befektetések iránt. Az ingatlanpiac ugyan nem nyújt nagyobb megtérülést mint más, szinte kockázatmentes befektetéseknél várható hozam, ugyanakkor Magyarországon a várakozások szerint tíz éven belül a duplájára fognak emelkedni a lakásárak, továbbá elképzelhető a magyarországi lakásárak felértékelődése a régión belül.

Átmeneti a helyzet?

Dr. Rabb Margit, az Interestate Ingatlanfejlesztési Zrt. értékesítési igazgatója szerint néhány hónapig bizonyára az óvatosság és a kivárás fogja jellemezni a piacot, de mindenképpen átmeneti a kialakult helyzet. A közép-európai régió és a magyarországi ingatlanpiac között hasonló folyamatok mennek végbe csak másfajta ingadozásokkal, hiszen a pénzügyi, banki szféra határokon átnyúlva működik, a különbségek a gazdaság általános helyzetéből adódik, a válságkezelés egy kevésbé eladósodott, pénzügyileg kevésbé kitett országban kisebb megrázkódtatásokkal jár.

Az értékestésítési igazgató szerint a banki finanszírozás szigorítása az új lakást vásárlók számára az alacsonyabb finanszírozás miatt várhatóan átmenetileg a kisebb alapterületű, s ezáltal olcsóbb lakások iránti igényt fogja növelni. A kedvezmények, illetve plusz szolgáltatások rendszere évek óta működik ezen a téren, ezek természetesen megmaradnak, hiszen a piaci verseny releváns részeiként működnek. A használt lakások iránti igény viszont várhatóan inkább csökkenni fog, mert a finanszírozás szigorodása ott lényegesen magasabb költségeket hoz létre.

Dr. Rabb Margit szerint az ingatlanberuházó és fejlesztő cégeknek elsősorban a forrásoldal beszűkülése a legfontosabb kihívás. A hitelintézetek első lépései után a hitelfelvételek további szigorításai várhatók, ezen túl a fizetőképes kereslet szűkülése is gondot okoz. Az új építésű lakások piacán várhatóan – de csak átmenetileg - a projektfinanszírozás szigorítása miatt is kismértékben csökkenni fog az új projektek száma, ennek hatása viszont nem most, hanem körülbelül fél-egy év múlva várható. Mindenképpen egy óvatosabb piaci magatartás várható, ami a nagyobb projektek elhalasztásában is megnyilvánulhat.

A lehetséges ingatlanpiaci beruházások típusában is elképzelhetők változások. Kisebb projektek, ütemezett indítások várhatók, esetleg újra, a 2004. évi folyamatokhoz hasonlóan a lakásméretek zsugorodása következhet be. Ennek oka az is, hogy a jelenlegi hitelkonstrukciók, a maximális futamidőt figyelembe véve, nagyobb méretű lakás törlesztését sok vevő részére nem teszik lehetővé. Az értékesítési igazgató szerint az új építésű lakások, társasházak, lakóparkok egymáshoz viszonyított arányaiban a magyar ingatlanpiacon nagy változás nem várható, a piac jellegéből adódóan -,elsősorban kínálati oldalon nem tud gyorsan reagálni a változásokra. A kormány és a kereskedelmi bankok közt létrejött megállapodástól - amely szerint a devizahitellel rendelkező ügyfelek díjmentesen futamidő-hosszabbítást kaphatnak bankjuktól, illetve áttérhetnek a forint alapú hitelre vagy fel is függeszthetik a törlesztést - a cég nem vár lényeges változást, az értékesítési vezető szerint ez a lakáspiacon jelenlévő keresletet lényegében nem befolyásolja. Azonban a néhány héttel ezelőtt elfogadott törvény, amelynek célja amerikai mintára, önkéntes alapon átfogó hitelnyilvántartás létrehozása, segítheti az adósok újabb hitelfelvételét, hiszen a pozitív hiteltörténet csökkenti a banki kockázatot, így az ügyfél hitelhez jutási esélye nő.



Kivárni és kivárni

Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője elmondta: általánosságban jelenleg a kivárás jellemző a pénzügyi válság miatt a piacon. Ez mind a kínálati, mind a keresleti oldalra igaz. A piaci szereplők a forintárfolyam alakulására, a svájci frank alapú hitelek befagyasztásának megváltozására, forinthitelek változásával kapcsolatos fejleményekre várnak. Az ingatlanfejlesztők a megkezdett beruházásokat befejezik, de kevesebb új lakás épül, illetve a meglévőket áttervezhetik, termékpalettájukat szélesíthetik, ezzel is csökkentve a kockázatot. Reális lehetőség az építkezések elhalasztása is. A válság következménye az is, hogy az eladó már meglévő ingatlana esetében árcsökkentésre kényszerülhet.

A vezető elemző szerint a romló hitelfelvételi lehetőségek miatt sokan elhalasztják illetve az előfoglaló kifizetése után lemondják vásárlásaikat. Azok esetében, akik már vettek fel hitelt, változás állhat be a törlesztés módjában. Így, akik korábban úgy fizethették ki lakásukat, hogy a lakás árának csak tíz százalékát fizették szerződéskötéskor, a többit havi törlesztés formájában a futamidő alatt, addig most magasabb, húsz százalékos lehet az azonnali kifizetés aránya, és alacsonyabb, nyolcvan százalékos a teljes futamidő alatti kifizetés aránya a teljes összegen belül. A kisbefektetők körében a készpénzzel fizetés nagyon vonzó lett, ami szintén a hitelek drágulására vezethető vissza.
Valkó Dávid szerint új lakás esetében például van közeledés a környező országok lakásáraihoz. A lakásárakban minimális emelkedés is várható az infláció miatt, használt lakás esetében ez helyfüggő, hol könnyen, hol pedig nagyon nehezen eladhatók. A metróhoz közeli illetve Duna menti ingatlanok továbbra is nagyon népszerűek, ezek ára nem csökken. A Megyeri híd átadása után jelentős fellendülés tapasztalható a hidat övező észak-pesti, XIII. kerületi (Angyalföld) részen. Különösen a budapesti lakásárak alulértékeltek. Az elemző szerint a beruházók várakozásai ellenére nem az idei a mélypont, úgy néz ki, hogy a pénzügyi válság ingatlanpiaci hatásai jövőre is ki fognak tartani. Remélhetőleg azonban néhány hónapon belül kedvező irányú változás áll be.