|
 
Másképp írják, másképp mondják…
[2008.07.29. 16:50]
Ingatlantulajdonosként kirakni az albérlőt nem is olyan egyszerű, mint gondolnánk. A paprikás kedvű bérbeadónak ilyenkor kedve szottyanhat lezáratni az összes közművet, és ha ez sem segít, baseballütős fiatalemberekkel fölkeresni a tisztelt bérlőt. Más kérdés, hogy ez a megoldás nem túl elegáns, és persze nem is törvényes. De mi lehet a megoldás? Jól befűtünk?
A Fővárosi Távhőszolgálató Zrt. azt javasolja a cég ügyfeleinek, hogy a számla annak a személynek a nevére érkezzen, aki a szolgáltatást ténylegesen használja, ne pedig a tulajdonoséra. Ebben az esetben nem a tulajdonoson, hanem a bérlőn hajtják be a hátralékot, méghozzá bírósági úton. A tulajdonos a távfűtést nem is kapcsolhatja ki, mert ez műszakilag nem lehetséges. Persze ha van a fűtőtesteken szabályzó berendezés, akkor le lehet záratni és plombálni őket, de ez gyakorlatilag semmit nem ér, mert a bérlő pillanatok alatt lekaphatja őket.
Probléma tehát akkor van, ha a lakást feketén adják ki, és a számla a tulajdonos nevére érkezik. A tulajdonos ebben az esetben nem is értesül arról, hogy a bérlő nem rendezi a számlát, mert az nem az ő postaládájában landol. A hátralékot viszont azon hajtják be, aki a szolgáltatóval szerződésben áll, azaz a tulajdonoson. Mindenki rémálma, hogy befektetésként vásárolt, kiadásra szánt lakásában egyszer csak bent ragad a bérlő, aki sem az albérleti díjat, sem pedig a rezsit nem fizeti. Vagy fizeti, de mi szeretnénk hozzáférni tulajdon lakásunkhoz. Ha ebben az esetben van bérleti szerződés, és abban szerepelnek a megfelelő kikötések, viszonylag könnyen ki lehet pakolni a lakót, fel lehet mondani a szerződést. Ha viszont nincs szerződés, elég nehéz törvényes segítséget kérni egy olyan albérlő kilakoltatásához, aki feketén fizetett a tulajdonosnak, papíron pedig ott sem lakik. (A gyakorlatban azért persze szokott lenni papiros, már csak azért is, hogy a bérbeadónak legyen mire hivatkoznia. Az APEH kezébe ez viszont ritkán kerül, amivel viszont sarokba lehet szorítani a tulajdonost.) Az már csak a hab a tortán, hogy ilyen esetben a közművek is a tulajdonos nevén maradnak, a számla is az ő nevére érkezik, és a tartozásért is ő felel. Fel is út, le is út? Hogy mit tehet ilyenkor a tulajdonos? K. Tamás igen egyszerűen megoldotta a helyzetet: „Kifigyeltük a bérlő szokásait, és amikor az nem tartózkodott az ingatlanban, lakatossal kinyittattuk az ajtót. Aztán fölvettünk egy jegyzőkönyvet a lakásban lévő tárgyakról, és dokumentáltuk, hogy mit szállítunk el. A bérlő dolgait elvittük egy raktárba, a zárat pedig lecseréltük. A postaládában hagytunk egy levelet, amelyben értesítettük a bérlőt arról, hogy hol tudja átvenni ingóságait, amennyiben rendezi a tartozását” – meséli K. Tamás, aki hiába mondott fel albérlőjének, az a felmondási idő lejárta után sem hagyta el a lakást. Biztos, ami biztos, ilyenkor szoktak egy fiktív vagy valós új bérleti szerződést is kötni, hogyha a bérlő rendőrt hív, akkor – ha a törvényi előírásnak megfelelően mondott fel a bérbeadó – hivatkozhasson arra a tulajdonos, hogy az új bérlő miatt pakolta ki a régi bérlő tárgyait.
Kitelepítés (illusztráció)
Fotó: MTIVan gáz?
A Fővárosi Gázművek Zrt. sem jogszerűnek, sem szerencsésnek nem tartja, ha a tulajdonos a törvényes út helyett közüzemi szolgáltatások kikapcsolásával óhajtja rendezni a jogvitát, így ehhez nem is asszisztál. E helyett azt javasolja ügyfeleinek, hogy írassák át gázórájukat a bérlőjük nevére. Ha ugyanis a tulajdonos nevére kiállított csekket a bérlő nem fizeti ki, a szolgáltató a tulajdonost fogja perelni, hiszen vele áll szerződéses viszonyban.
Ha a tulajdonos ilyen esetben kezdeményezi a szolgáltatás szüneteltetését, az ingatlan tényleges használója és tényleges gázfogyasztója kérheti annak visszakapcsolását és azt is, hogy a szolgáltató, mint az ingatlan tényleges használójával, vele kössön szerződést, és az ő nevére írja át a gázmérőt. Ha viszont az albérlő nevén van a gázóra, az ingatlan tulajdonosa nem is kérheti a szolgáltatás kikapcsolását, és nem írattathatja vissza a nevére a gázórát. De hogy mennyire legális ez a megoldás? Ha a felmondás jogos, mert például az albérlő nem fizette a bért, akkor teljesen: „A hátralékos bér összegéig a tulajdonosnak zálogjoga van a bérlő bérleményben lévő vagyontárgyain. Bár kifejezett elszállításról, kiürítésről nincs szó a jogszabályokban, de amennyiben a bérlő nem vitatja a felmondás jogszerűségét, úgy nincs az a bíró, aki ezért elmarasztalja a tulajdonost, legfeljebb kötelezi arra, hogy szállítsa vissza a lakásba az elvitt holmikat. Bár amennyiben már új bérlő lakik a lakásban, ez nem lenne logikus döntés. Ha viszont a bérlő vitatja a felmondás jogosságát, bizony jöhet a per, ami akár évekig is elhúzódhat “ – mondja dr. Ruszthi Hunor, a Szikora Ügyvédi Iroda munkatársa. A rend őrei? Egy másik, több hasonló helyzetet megélt lakástulajdonos azt is kiemelte, hogy a rendőrökre ilyen esetben nem feltétlen lehet számítani: „Van olyan rendőr, aki segít a kiköltöztetésben, ha a tulajdonos igazolja, hogy ő a tulajdonos. De olyan rendőr is van, aki csak széttárja a karját, és azt mondja, hogy tehetetlen. Az albérlő ugyanis jogszerűen lépett be a lakásba, más kérdés, hogy azóta jogszerűtlenül tartózkodik ott.” Aki tehát biztosra akar menni, jobban teszi, ha szerződéskötéskor közjegyzői okiratba foglaltatja, hogy a bérlő felmondás esetén köteles elhagyni a lakást. A közjegyzői okirat ugyanis azonnal végrehajtható. Ezt lobogtatva azonnal lehet végrehajtót vagy rendőrt hívni, teljesen jogszerűen. Időnk, mint a tenger… Persze ha ezt elmulasztottuk közjegyzői okiratban rögzíteni a kiköltözés feltételeit, „lakáskiürítési pert“ is indíthatunk, ami bonyolult és hosszú. Ha ugyanis a bérlő vitatja a felmondás jogosságát, a per pedig évekig húzódik, a bérlőt a jogerős végzésig megilleti a birtokvédelem. A birtokvédelem amúgy is addig illeti meg a bérlőt, ameddig az fizeti a bérleti díjat, és jogosult használni az ingatlant. Ha viszont már nem fizeti a bérleti díjat, jogellenes lakáshasználónak minősül. Vele szemben birtokvédelmet azonban nem feltétlenül érdemes kérni. A jegyzőnél például egyáltalán nem érdemes próbálkozni, mert a nem vizsgálja, hogy jogszerűen vagy jogszerűtlenül tartózkodik-e a bérlő a lakásban. Ő a birtoklás ténye alapján ad birtokvédelmet, ami ez esetben értelmetlen. A bérlővel szemben ezért csak a bíróságtól érdemes birtokvédelmet kérni, ahol vitatni kell a birtoklás jogszerűségét is. Azt, hogy egy-egy ilyen per meddig tart, bírósága válogatja: van olyan bíróság, amelyik három hónap alatt lezár egy ilyen ügyet. Viszlát, villany
Az ELMŰ gyakorlata igencsak tulajdonosbarát: a tulajdonos, ha az ő nevén van a villanyóra, saját szakállára szüneteltetheti a szolgáltatást. Ehhez a szolgáltató embereinek a lakásba sem kell feltétlenül bejutniuk. Ha viszont a tulajdonos átíratja az órát a bérlő nevére, ugyancsak védve van, hiszen a szolgáltató a bérlőn hajtja be a tartozást. Ebben az esetben a tulaj persze nem kapcsoltathatja ki az áramot, de nem is felel érte.
Ha lezárul a per, következhet a végrehajtás. Nem mindegy azonban, mikor kerül erre sor: a bérlő ugyanis december 1. és március 1. között nem rakható ki az utcára. A téli hónapok kivételével azonban végre lehet hajtani az ítéletet: a végrehajtót a bíróság rendeli ki, aki postán megküldi a bérlőnek az ítéletet, és felszólítja a lakás elhagyásra. Ha a bérlő a határidő lejártával sem költözik el, a végrehajtó akár rendőri segítséggel is kiürítteti a lakás, az ingóságokat pedig – amennyiben azokat a bérlő nem távolítja el a lakásból, vagy nincs jelen a végrehajtás foganatosításánál – raktárba szállíttathatja. A hiányzó ajtó, csaptelep, egyéb megrongált berendezés miatt pedig polgári pert lehet indítani. Pont az i-re? Öröm az ürömben, hogy 2009. január elsejétől első körben az egymillió forintot nem meghaladó összegek esetében már kizárólag fizetési meghagyást lehet kérni a bíróságtól, nem kell feltétlenül éveken keresztül pereskedni. Ehhez persze az is kell, hogy az adós ne mondjon ellent. Szabó E.
Ajánlott linkek: Kapcsolódó cikkek: |
|
|
|
|
|
|
|
| 2008. december 4., csütörtökMa Borbála, Barbara napja van. |
