[2007.08.24. 17:36]

Az új építésű lakások adásvételi szerződései meglehetősen egy kaptafára készülnek. A beruházó a legtöbb esetben olyan kikötéseket tesz bele a szerződésbe, amelyek segítségével bármikor módosíthatja a szerződést, akár el is állhat tőle, a vevőnek viszont nem sok beleszólása van az ügymenetbe.

A beruházó köteles ügyvédet biztosítani a szerződés megkötésekor (a javadalmazást persze a vevőnek számlázza ki vagy direkt módon, vagy az árba beleépítve), így a beruházó mindenképpen előnyben van, hiszen az ügyvéd a saját embere, aki nem fogja felhívni a vevő figyelmét a buktatókra. Némiképp módosít a képen, ha a vevő is hoz egy ügyvédet, de még így is rengeteg információs előnye van a beruházónak, amivel visszaélhet.

Nem korrektek?

A beruházó cégeknek az a legegyszerűbb, ha eleve nem korrekten tájékoztatják a vevőket a cégről, a beruházásról…, inkább a korábbi sikeres beruházásokat mutogatják honlapjukon. Önmagában persze a referencia semmire sem garancia. „Az általunk kinézett lakópark már megépült mutatós házait meglátva azt gondoltuk, hogy jó választás lesz – osztja meg a fővárosi lakóparkok egyikében átélt tapasztalatait az egyik lakó. – A szerződésben vállaltakhoz képest aztán egy évet késett a lakásunk átadása, és sokáig az is bizonytalan volt, hogy egyáltalán felépül-e a ház.” A pórul járt vevőt a csúszáson túlmenően leginkább a korrekt tájékoztatás hiánya háborította fel.

Infó? Nuku!

A beruházó ugyanis nem informálta a leendő lakókat, így ők több hónapon keresztül csak mendemondákat hallottak a cég csődjéről. Azt hitték, hogy a lakásuk elúszott, és az addig befizetett pénzüknek is búcsút inthetnek. A cég képviselői azonban ekkor új ötlettel álltak elő: azt javasolták, hogy a belső válaszfalak tégla helyett gipszkartonból készüljenek, így az építkezést hamarabb be tudják fejezni (3-4 hónapos csúszás után!). A lakók azonban ragaszkodtak a téglafalhoz, így az átadás majdnem egy évet késett.

Ez persze nem egyedi eset. Budapesten egy másik új építésű lakópark vevője már több mint egy éve vár a beköltözésre, pedig előtte alaposan körülnézett a piacon. Akkor már szerkezetkész állapotban volt a ház. Tavaly nyár közepére ígérték az átadást, de az építkezés rendkívül lassan halad. „Az az érzésem, hogy ha egy lakás ára befolyna a beruházó számlájára, végre tudnának venni néhány zsák cementet, és kifizetnék a munkásokat” – mondja az érintett. A vételárat készültségi fokonként kell törleszteni; a vevő eddig ennek körülbelül a 40 százalékát (több mint 5 millió forintot) fizette be a beruházó kasszájába.

A példaként hozott esetekben a vevők mondvacsinált magyarázatokat kaptak. Az egyik esetben a beruházó a hatóságok packázásait hozza fel mentségül, mondván, a különböző szervek megvétózták a másik által elfogadott vagy kiadott építési engedélyeket, ill. kivitelezési tervet, másik esetben műszaki probléma merült föl, újra kellett építeni a kéményt, emiatt nem lehetett időben fűteni, parkettázni, festeni – kapásból minimum 3 hónap csúszás. Ha a kivitelező nem a megfelelő tempóban épít, akkor a beruházónak is gondja támad a finanszírozással: nem folynak be az eladott lakások árai, és késik a projekthitel is.

Csuszi-huzi

A csúszás kivédésére elvileg ott van a kötbér. Csakhogy a 90 napos késést eleve be kell kalkulálni, az időmérés legtöbbször csak innen indul. A kötbér elvileg akkor arányos, ha a vevő a késés időtartamára ki tud fizetni belőle egy körülbelül akkora méretű (bár nem feltétlenül ugyanolyan minőségű!) lakást, mint amilyet vásárol. Egy valamire való befektető ezt úgy védi ki, hogy nemcsak türelmi időt köt ki a szerződésben, hanem maximalizálja a kötbér lehetséges összegét is.

Így a dörzsölt beruházónk el tudja érni, hogy félmillió forintnál többet akkor sem kapnak a vevők, ha évekig hiába vártak a beköltözésre, legfeljebb annyi joguk lesz, hogy (persze hosszú hónapok elteltével) elálljanak a szerződéstől a foglaló jogkövetkezményei nélkül.

Ha a jogaiért harcoló vevővel van dolga beruházónknak, vagy olyannal, aki a sok bonyodalom láttán máshol próbálna szerencsét, akkor elkezd egyezkedni vele. „Mi már ott tartottunk, hogy hagyjuk az egészet, és megpróbálunk máshol lakást venni – emlékszik vissza az egyik lakó –, amikor is mindjárt engedett a befektető. Felajánlott egy ingyen tárolót, és nem kellett kifizetnünk az eredeti terv módosításainak pluszköltségét.”

Pár százezer forint levonása persze még nem jelenti rögtön azt, hogy a vevő meg tudná vásárolni a nagyságrendileg kétmillió forintos beállóhelyet, ám ilyenkor jöhet a következő ötlet: vegye meg részletre! A vételár végül sokszor alku kérdése: aki kitartóbb, az a kiírt ár feléért, mondjuk 1 millió forintért is parkolóhelyhez juthat.

Fizetek is, meg nem is

Ha nem lehet megegyezni a vevővel, és követeli a kötbért, akkor következik a következő fokozat: a beruházó kiszámlázza a kötbért. Ez úgy történik, hogy minden lehetséges tétellel csökkenti a saját kötelezettségét: mondjuk módosítási díj címén levon pár tízezer forintot (például a vevő nem kért egy belső ajtót), illetve ilyenkor elő lehet kotorni még néhány későn kifizetett tételt, amelyre büntetőkamatot számolhat fel,

„Amikor nyolc hónapos csúszás után kézhez kaptuk a borítékot – meséli egy lakó –, a 127 ezer forintos kötbérszámla mellett ott lapult egy másik, 132 ezer forintos számla is, három megkésett befizetés büntetőkamatainak összegéről.” A beruházó tehát összevetette a vevő és a saját követeléseit, és úgy hozta ki, hogy a vevőnek kelljen még ötezer forintot befizetnie a cég számlájára. Az persze nem nagyon hatotta meg, hogy a vásárló egyébként azért késett a fizetésekkel, mert ő, a beruházó nem tudta teljesíteni a kivitelezésben vállalt ütemezést, és emiatt a hitelező bank újabb adminisztratív biztosítékokat kért be a cégtől, lassítva ezzel a vevő hitelének ügyintézését.

A minőséggel kapcsolatos garanciális problémákat pedig a lehető legegyszerűbben úgy lehet kikerülni, ha a beruházó kifejezetten az adott projektre hozza létre cégét, amelyet aztán az átadás után nem sokkal meg lehet szüntetni, lehet mosni a kezet, és sopánkodni, hogy „sajnos, de hát mit lehet tenni…”. A szitkozódás pedig már nem őt érinti, hiszen kizárólag felmenőit emlegetik, igaz, nem túl barátságos szövegkörnyezetben.