[2010.03.12. 10:48]

A banki hitelek károsultjainak egyik legnagyobb gondja, hogy a pénzintézet nem bírósági végrehajtási eljárást indít ellenük, hanem a követelést átadja az oly sokat bírált pénzügyi szolgáltató és követeléskezelő cégeknek. Ennek következtében a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló kormányrendelet és nem maga a bírósági végrehajtási törvény a mérvadó. Ez pedig kiszolgáltatottságot jelent!

Nem arról van szó, hogy a kormányrendelet „felbujtás” lenne a törvénytelenségre, csak jóval kiforratlanabb, kidolgozatlanabb jogszabály, mint maga a végrehajtási törvény, kevesebb, adóst védő garancia szerepel benne. Természetesen, a legnagyobb gond a követeléskezelő cégek hozzáállása, akik nem a teljesítésben érdekeltek, hanem abban, hogy minél gyorsabban, áron alul hozzájussanak az ingatlanhoz.

Egyedüli út a bírósági?

Barabás Gyulától, a Magyar Hitelszövetség elnökétől megtudtuk, idén januárban kérték a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló 12/2003. kormányrendelet, valamint a lakóingatlanok árverésének azonnal felfüggesztését. Ez április 15-ig meg is történt, azonban az alulszabályozott területen mutatkozó gondok ezzel nem oldódtak meg.

Barabás Gyula szerint szükség volna arra, hogy az idézett kormányrendeletben az árverések egészen 2010. szeptember 30-ig felfüggesszék, továbbá arra, hogy a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) határozza meg azokat a minimumfeltételeket, amelyek szakmai alapjai lehetnek egy adósságkezelői törvénynek. Eszerint a jövőben szigorú szakmai kritériumoknak kellene megfelelniük a cégeknek, és tevékenységük kizárólag felügyeleti engedéllyel lenne végezhető.

Az is egyértelmű, hogy a bírósági eljárásban lefolytatott végrehajtások biztosítják jelenleg a legtöbb jogorvoslati lehetőséget, ennek egyedüli megtartása is megfontolás tárgya lehetne, vagyis, nem volna mód a bírósági végrehajtáson kívüli eljárásokra – húzta alá.

Végrehajtási kifogás

Kezdjük az elejéről. Amennyiben az adós az ellene elrendelt végrehajtást sérelmesnek tartja, akkor az ezt foganatosító bíróságnál kérheti a végrehajtás megszűntetését vagy korlátozását. Ha erre nincs lehetőség, a végrehajtást kérő ellen is pert indíthat, ám erre kizárólag a végrehajtást elrendelő bíróság az illetékes. Az adós végrehajtási kifogást is előterjeszthet, erre azonban a végrehajtó intézkedésétől számított 15 napon belül van csak lehetősége. Ha az intézkedés később jutott a kifogást előterjesztő tudomására, vagy valami oknál fogva a kifogás megtételében korlátozva volt, akkor a tudomásszerzéstől, illetőleg az akadály megszűnésétől kell számítani a 15 napot. (Ám a végrehajtó intézkedésétől számított 6 hónap eltelte után már nincs mód jogorvoslatra. E határidő elmulasztása miatt nincs helye igazolásnak sem.)

Fellebbezni is lehet

A végrehajtást elrendelő bírósági végzés ellen a kézbesítéstől számított tizenöt napon belül fellebbezéssel lehet élni. Ennek a végrehajtás foganatosítására halasztó hatálya nincs, de a jogerős elbírálásig – a főszabály szerint – nem lehet a lefoglalt dolgot értékesíteni, és nem lehet kifizetni a végrehajtás során befolyt összeget. Ugyancsak fellebbezéssel lehet élni a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről szóló határozat ellen, mégpedig annak kézbesítését követő harminc napon belül.

Segíthet az önkormányzat

A végrehajtási törvény számos lehetőséget tartalmaz a nem teljesen fizetésképtelen adós számára, aki ráadásul kész együttműködni, és próbál kiszabadulni a szerencsétlen helyzetből. Az adósnak lehetősége van a települési önkormányzattal történő megállapodásra, például, ebben az esetben bérlőként tovább lakhat az ingatlanban.

Ebben az esetben viszont a zálogjogosultnak gondoskodnia kell arról, hogy a települési önkormányzatnak megfelelő idő, de legkevesebb harminc napja legyen arra, hogy előkészítse a döntést az adott ingatlan megvásárlásához. Erre azért van szükség, hogy valóban reális esélye legyen az elővásárlási joga gyakorlására.

Kérhető részletfizetés

A közhiedelemmel ellentétben a végrehajtónak nincs joga arra, hogy a saját hatáskörében döntsön a részletekben való teljesítésről, halasztás engedélyezéséről. A végrehajtást kérőnek van joga halasztást adni a teljesítésre, vagy engedélyezni a részletekben történő teljesítést. Mód van arra is, hogy erről a végrehajtó magától az adóstól értesüljön, akkor, ha az a végrehajtást kérőtől származó és hiteles okiratot, vagy bírósági határozatot tud erről bemutatni.

Egy legfelsőbb bírósági döntés értelmében pedig a részletfizetési kedvezmény nem csupán a végrehajtási eljárás elrendelése előtt, hanem annak későbbi szakaszában is engedélyezhető. Egészen addig, amíg a marasztalási összeg nincs teljesen kifizetve. Ez idő alatt az eljárás szünetel.

A végrehajtás a részletfizetés teljesítésének időszaka, illetőleg a halasztás időtartama alatt szünetel, igaz, csupán akkor szűnik meg, ha a tartozás maradéktalanul rendezésre került, csak azt követően lehet feloldani az ingatlanfoglalást.

A felek abban is megállapodhatnak, hogy a végrehajtó az ingatlant, az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken, árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el. Fontos szabály azonban, hogy a felek együttes, közös kérelmére történhet mindez, adósnak és kérelmezőnek egyet kell érteniük.

Akár évekig lehet húzni az időt

A végrehajtási törvény számos lehetőséget kínál a nem teljesen fizetésképtelen adósok számára, mondja el az ingatlanmagazin.com kérdésére Krejniker Miklós, a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara elnöke. Ehhez persze az kell, hogy az adós együttműködjön, és maga is próbáljon kiszabadulni a szerencsétlen helyzetből.

A tapasztalatok szerint az adósok sokszor az árverés előtti pillanatokban rendezik a tartozást, illetve kötnek egyezséget, és csak az esetek egy százalékában – ez a bírósági végrehajtáson belüli értékesítést jelenti – kerül sor az ingatlanok árverésére.

És ez még nem az utolsó szakasz: az ingatlanok kiürítésére a bíróság hat hónap haladékot adhat, miközben, miközben december elsejétől március elsejéig általános, országos moratórium van. Nem véletlen, az esetek 0,1 százalékában kerül sor csupán kiürítésre. A késedelembe esés időpontjától számítva legkevesebb 13, 5 hónap, de akár 64 hónap is eltelhet addig, ameddig az adós az ingatlanát elveszíti. Azaz, az ingatlan elvesztése nem feltétlenül egyezik meg a hajléktalanná válással. A fenti – nem túl rövid – idő alatt, azoknak az adósoknak, akik meg kívánják oldani a helyzetüket, igen sok lehetőség áll a rendelkezésükre – mutatott rá az elnök.

Izgalmas történetük, másokat is érdeklő problémájuk, ingatlanokkal kapcsolatos kérdésük van? Ha igen, küldjék el nekünk a foszerkeszto@ingatlanmagazin.com címre!