Miért nem érdemes „bedőlt” ingatlant vásárolni?
[2009.11.03. 12:50]
A bedőlt ingatlanok értékesítésével foglalkozó ingatlanközvetítők körében az a tapasztalat, hogy a bankok, pénzintézetek által kiadott listákon szereplő ingatlanokat nehéz értékesíteni. Hiába kínálják áron alul a lakásokat, telkeket, nem nagyon akad rájuk vevő – állapította meg az Alku-Novum.
Ennek legfontosabb oka az, hogy ezekre a listákra már csak azok az ingatlanok kerülnek fel, amelyeket a bankok nem tudnak belső hálózatukon, befektetői kapcsolatrendszerükön keresztül értékesíteni. Más szóval a „legjobb vételek” még a lista kiadása előtt elkelnek. Ezért nincsenek a listán Budapesten a kapósabb kerületeiben lévő lakások, inkább csak vidéki, elmaradottabb térségekben, kisebb falvakban lévő ingatlanok.
További jellemzőjük ezeknek az ingatlanoknak, hogy nem megtekinthetőek, az adós sokszor nem is tudja, hogy már értékesítés alatt van az ingatlana. A vevő csak egy értékbecslést kap, ami természetesen a szerződéskötéskori viszonyokat, és nem a jelenlegi helyzetet tükrözi.
A bankok által meghatározott vételár is visszaveti a keresletet, hiszen ha a limitárat a jelenlegi piaci értékhez viszonyítjuk, alig 10 százalékos megtakarítás jön ki, ami miatt pedig nem érdemes az alább részletezett jogi és anyagi kockázatokat vállalni, ami a bedőlt ingatlanok megvásárlásának velejárója.
A jogi konstrukció is bonyolult, mivel adásvételi szerződést csak akkor lehet kötni, ha az adós együttműködik a bankkal, és ezért cserében a bank megadja hozzájárulását az elidegenítéshez. Az adósok azonban még a tartozás lejártát követő 180 napos türelmi idő alatt sem látják be, hogy csak úgy szabadulhatnak adósságukból, ha gyorsan - és emiatt akár kicsit áron alul – eladják lakásukat, a végsőkig próbálják megtartani azt. Ha nincs kooperáció (az esetek 80 százalékában), akkor csak követelést lehet vásárolni, ami bizonytalanságot és további jogi procedúrákat jelent.
Ráadásul, ahol az adós akkora összeggel tartozik, hogy a bank érvényesíti jogait vele szemben, ott egyéb terhekkel is kell számolni. Sokszor 100 ezres nagyságrendű közüzemi és közös költség tartozás is fennáll, végrehajtási jog van az ingatlanon, ezeket szintén rendezni kell valahogyan, a vételár ezt nem minden esetben fedezi még a banki tartozás mellett.
Az Alku-Novum szerint tehát összességében tehát nincs számottevő nyereség a számos fentiekben részletezett kockázat ellenében. Ehelyett sokkal jobban megéri tiszta jogi konstrukcióban vásárolni. A 10 százalék körüli árengedményt professzionális áralku eredményeként is el lehet érni, csak tisztában kell lenni a piaci körülményekkel, műszakilag és jogilag is megalapozott érvekkel kell érkezni.
Kapcsolódó cikkek:
HUF hírek
