[2009.06.28. 21:08]

Megvizsgálták az akciós lakásokat

Az ingatlanfejlesztők többsége az elmúlt hónapokban a költségoldal csökkentésén túl semmit nem tett a válság kezelésére – véli Borics Zoltán, a Mareco Ingatlan vezérigazgatója. Ezt Nagy Balázs, a Palace Ingatlantanácsadó vezetője is így tapasztalta: a forgalom jelentős visszaesése ellenére ugyanis ő sem tapasztalt általános árcsökkenést, mert ahogy mondja, az újonnan épült lakások piacán alapvetően a fejlesztő pozíciója határozza meg az ár alakulását. A beruházók tehát kitartják az árakat abból a megfontolásból, hogy új projekt lényegében tavaly ősz óta nem indult, a piac tehát a készletet szívja fel, így előbb-utóbb minden lakás elkel. Csakhogy Nagy Balázs szerint ez a jelenlegi havi 150 lakásos értékesítési ütemet és a 4-5 ezer eladatlan lakást figyelembe véve akár 2-3 évre is elhúzhatja az eladásokat. Ami pedig bajt okozhat a beruházóknak, s a Mareco Ingatlan szerint erre a fejlesztők is kezdenek rájönni, ezért adnak jelentős kedvezményeket lakásvásárlásnál. A Mareco az új építésű lakások jelenleg futó akcióját vette górcső alá: a megvizsgált 200 beruházás közül 25 olyat találtak (a beruházások 12,5%-a), ahol a vevőcsalogatás középpontjában a nagymértékű kedvezmények állnak. Az árcsökkentések jellemzően 5-10 százalékos sávban mozognak – állítja Borics Zoltán, aki így folytatta: azt tapasztaltuk, hogy van olyan beruházás is, ahol a múlt őszi árakhoz képest több lépcsőben összesen már 15-20 százalékot is leáraztak, hogy az utolsó lakások kiértékesítésével le tudják zárni a projektet.

A vizsgált beruházások 6 százalékánál konyhabútort (esetleg gépesítve), felszíni beállót, tárolót vagy teremgarázst adnak most ingyen a lakásokhoz, 4,5 százaléka pedig úgy keres lakásainak új gazdát, hogy ha azt valaki megvásárolja tőlük, akkor ők megveszik a régi lakást. De ez a vevőcsalogatásnak csak az egyik trükkje: azon a hirdetésen sem kell meglepődni, amely a lakás visszabérlését állítja a középpontba, vagy épp all inclusive luxusutat kínál bónuszként, vagy csak lehetőséget, hogy lealkudjuk annak a vételi árát.

A Mareco véleménye egyébként az, hogy a felhalmozódott kulcsrakész lakáskészlet-állomány kiértékesítéséhez önmagában még egy nagyobb arányú leárazás sem elegendő. A várt értékesítési eredmény eléréséhez olyan ingatlantanácsadók bevonására van szükség, akik rendelkeznek a szükséges technikai, pénzügyi, humán, jogi, üzleti és egyéb kockázatok ismeretével, vezetői szintű tapasztalatokkal, illetve képesek a válságkezelő stratégiát megvalósítani.



Az új áfa tovább akcióztat

Az Ecorys tanácsadó cég adatai szerint Budapesten 2009 első negyedévében 630-ról 360-re esett vissza az értékesítés, azonban az időközben lemondott lakásokkal együtt már csak 270 új lakás kelt el. Ebből is igazolódni látszik a szakemberek kijelentése: a lakásvásárlók soha nem voltak ilyen jó tárgyalási pozícióban a magyar piacon, mint most. Ahogy a fent leírt akciós lakások is igazolják, a lakóparkok értékesítői mindent megpróbálnak, hogy elkerüljék az elkerülhetőt, azaz ne kerüljenek padlóra. Számos elemző szerint a július elsejei öt százalékpontos áfaemelés viszont további csapást fog mérni az újlakás-piacra. Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke szerint az áfaemelés és a támogatások megvonása összességében 15 százalékkal is megemelheti az új lakások négyzetméterárát, ami a vagyonadóban érintetteknél szélesebb körben lehetetleníti el, illetve nehezíti meg a vásárlást. Ez viszont nem biztos, hogy így lesz: megoszlik a szakma véleménye.

Míg sokan az új építésű lakások drágulásától tartanak, addig többekben felmerült a kérdés, hogy ha a fejlesztőknek már most akcióztatni kell ahhoz, hogy eladják a lakásokat, akkor valójában ki fogja kifizetni az áfaemelés árát. Az Otthon Centrum szakértője szerint nagyon érdekes játék vette kezdetét most az újlakás-piacon, ahol a vevő még soha nem volt ilyen jó tárgyalási pozícióban az eladóval szemben. Görög Áron hozzátette, most olyan kedvezményeket is kikényszeríthetnek az egyre csökkenő számú vásárlók, amikről eddig álmodni sem mertek. Ezért korántsem biztos, hogy az áfaemelés miatt prognosztizált drágulást a vevő fogja kifizetni – vélte a szakember, aki hozzátette, az persze sejthető, hogy a beruházók arra törekednek majd, hogy az áfaemelést a vevőkre hárítsák, a siker azonban bizonytalan. Ami viszont bizonyos, hogy a lakástámogatási kedvezmények megvonása, a szigorúbb hitelfelvételek jelentősen csökkentették a vásárlóerőt, ez pedig az új lakások építésének befagyasztását eredményezte a magyar piacon.