[2009.05.25. 17:57]

Komoly teher

A haszonélvezeti jog komoly teher: jogosultja a tulajdonos ingatlanját birtokában tarthatja, használhatja és hasznait is szedheti: azaz bérbe is adhatja azt, a bérleti díjat pedig szó nélkül zsebre teheti. A tulajdonosnak ebbe nagyjából csak akkor van beleszólása, ha ő maga akar a bérlő helyébe lépni – és fizetni azért, hogy saját lakásában lakhasson. Ha nem szerződéssel alapított haszonélvezeti jogról, hanem özvegyi jogról van szó, megoldás lehet az is, ha a tulajdonos megváltja a haszonélvezeti jogot, vagy annak korlátozását kéri. Ezt követően értelemszerűen már maga adhatja bérbe az ingatlant, vagy annak egy meghatározott részét.

Feltétlenül

Ha nem az előbbi esettel van dolgunk, azaz szerződéssel alapított haszonélvezeti jogról van szó, a tulajdonos keze igencsak meg van kötve: ilyenkor a haszonélvező az ingatlan használatát ellenérték fejében vagy ingyenesen másnak átengedheti. "Visszterhes átengedés esetén a törvény a tulajdonosnak elsőbbséget biztosít: ez a jog hasonló az előbérleti joghoz, és arra kötelezi a haszonélvezőt, hogy amennyiben harmadik személynek adná bérbe az ingatlant, úgy a bérleti szerződésben rögzített feltételeiről értesítse a tulajdonost" – mondja Németh Zoltán László ingatlanjogász, majd hozzáteszi, hogy ha a tulajdonosnak a szerződésben lévő feltételek megfelelnek, a haszonélvezőnek vele kell szerződést kötnie. Ha a haszonélvező ezt elmulasztja, és a tulajdonos értesítése és nyilatkozatának kikérése nélkül, vagy elfogadó nyilatkozata ellenére köt harmadik személlyel bérleti szerződést, úgy az a tulajdonossal szemben hatálytalan. A tulajdonos ilyenkor az elfogadó nyilatkozat megtételével kérheti annak megállapítását, hogy a szerződés közte és a haszonélvező között jött létre. Más a helyzet, ha a haszonélvező a használatot ingyenesen engedi át harmadik személynek: ilyen esetben a tulajdonos gyakorlatilag tehetetlen.



Kölcsönzött jogok

Más a helyzet, ha a a haszonélvező jogait nem gyakorolja: ebben az esetben a tulajdonos rendszerint ellenérték fejében használhatja, és bérbe is adhatja az ingatlant, feltéve, hogy a haszonélvező az ehhez való jogával továbbra sem akar élni. A bérbeadás joga azonban még ebben az esetben is csak időlegesen illeti meg a tulajdonost: ha a haszonélvező egyszer csak úgy dönt, hogy a haszonélvezeti jogát újból gyakorolja, a továbbiakban ő adhatja ki az ingatlant, és ő zsebelheti be a teljes bérleti díjat. Az tehát, hogy a haszonélvező "egyszer" megengedte a tulajdonosnak a használatot, nem jelenti azt, hogy örökre lemondott volna haszonélvezeti, és azzal együtt bérbeadási jogáról. Sőt: már eleve maga az engedélyezés is a haszonélvezeti jog gyakorlásának minősül.

Közös többszörös

"Fontos, hogy a haszonélvezeti jog – és így a bérbeadáshoz való jog – az ingatlannak csak azon részeire terjed ki, amelyek a haszonélvezet keletkezésekor megvoltak. Abban az esetben tehát, ha a haszonélvezet alapítása vagy az özvegyi jog keletkezése után a tulajdonos az ingatlanon épületet vagy egyéb építményt létesít, úgy erre a haszonélvezeti jog – külön megállapodás hiányában – nem terjed ki. Ez egyben azt is jelentheti, hogy az ingatlan később keletkezett területeit a haszonélvező nem adhatja bérbe" – magyarázza Németh Zoltán László, majd hozzáteszi, hogy ugyanez vonatkozik arra az esetre is, amikor a haszonélvezeti jogot építési telekre alapították: a parcellára épült ingatlant ez esetben sem adhatja bérbe a telek haszonélvezője, kivéve, ha az új épület a régi helyébe lépett: ilyenkor a haszonélvezeti jog fennmarad, és így a bérbeadás joga is a haszonélvezőt illeti meg.

Kinek a terhe?

A bérleti díj nélkül maradt tulajdonosnak jó hír, hogy ha már haszna nem származik az ingatlanból, legalább a fenntartással kapcsolatos terheket neki kell viselnie. Ezek ugyanis – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a haszonélvezőt terhelik. Ő köteles viselni azokat a kötelezettségek is, amelyek az ingatlan használatával kapcsolatosak: a lakóépület fenntartása körébe sorolható például az időszakonkénti festés, mázolás, valamint a különféle hibák kijavítása. A haszonélvezőnek akkor is a rendes gazdálkodás szabályai szerint kell eljárnia, ha bérbe adja az ingatlant: ilyenkor is ő felelős például azért az állagromlásért is, amelyet saját mulasztása idézett elő. Ezen felül a haszonélvezőt terhelik azok a kötelezettségek is, amelyek haszonélvezet hiányában a tulajdonost terhelnék: ilyen például az ingatlan előtti járda tisztítása, vagy a szomszédjogból eredő kötelezettségek teljesítése. A haszonélvező köteles viselni az ingatlanhoz fűződő közterheket is – más kérdés, hogy az adókról szóló jogszabályok az adó megfizetésére kit köteleznek.

Viszlát, bérlő!

A haszonélvezettel terhelt ingatlan bérbeadásával kapcsolatban az is meg kell említeni, hogy a haszonélvező által kötött bérleti szerződés a haszonélvezeti jog megszűntével ugyancsak megszűnik. Ennek oka, hogy a haszonélvező maga is csak addig jogosult az ingatlan birtoklásra, használatra, a hasznok szedésére, amíg a haszonélvezeti joga fennáll. Emiatt nincs lehetőség arra, hogy a haszonélvezet megszűnése után a szerződéses viszonyban a tulajdonos a haszonélvező jogutódja lehessen. Ilyenkor tehát a tulajdonos eldöntheti, hogy tulajdonosként köt-e új bérleti szerződést a bérlővel, vagy más módon hasznosítja ingatlanát.