[2008.11.30. 21:29]

A probléma gyökere

A pénzügyi válság begyűrűzésének félelme miatt a PSZÁF 10 napra felfüggesztette a 433 milliárd forint összeggel takarékoskodó ingatlanalapok forgalmazását. Károsultak Önvédelmi Szövetsége szerint a felügyelet döntése alkotmányellenes volt, hiszen a PSZÁF a tőkepiaci és a versenypiaci törvényeket megkerülve, a befektetők 15 napos tájékoztatási kötelezettsége nélkül döntött úgy, hogy az összes alap működését felfüggeszti, holott 23 alapnak nem voltak likviditási gondjai. A Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) szerint a PSZÁF azért döntött így, mert a 26 magyar ingatlanalap októberben 20,8 százalékos vagyonvesztést „produkált” a nettó 112 milliárdos tőkekivonás miatt, és így félő volt, hogy azoknál az alapoknál is visszaváltási hullám alakul ki, melyek még nem küszködtek likviditási problémákkal.

Roham a pénz után

Hazánkban a 26 ingatlanba fektető alapból 20 társaság nyílt végű formában működik, ami azt jelenti, hogy a befektetők naponta vásárolhattak újabb és újabb jegyeket az alaptól, illetve visszaválthatták a régebben vásárolt értékpapírjaikat. Ennek megfelelően ezeknek az ingatlanalapoknak a tőkéje folyamatosan, akár naponta komolyabb összegekkel is módosulhatott, és így egyszámjegyű hozamokat generálhattak a befektetőknek. Szeptember-októberi banki betéti akciók során azonban a bankok 9-10, később pedig már 12-13-14%-os hozamokkal csábították át magukhoz az ügyfeleket, akik így a kevesebbet hozó ingatlanalapokból átrakták a többet hozó bankbetétbe a pénzüket, egy megállíthatatlan spirált indítva be ez által. Elkezdett fogyni az ingatlanalapok készpénze, és úgy tűnik eljutottunk oda, hogy egy-kettő már nem tudta kifizetni az ügyfeleit.

Először 10 egymást követő forgalmazási nap alatt a visszaváltott és visszaváltani kért befektetési jegyek összértéke már elérte a befektetési alapok nettó eszközértékének 10 százalékát, 20 egymást követő forgalmazási nap alatt pedig a forgalomban levő befektetési jegyek darabszáma 10 százalékkal csökkent, illetve a befektetési jegyek visszaváltását biztosító likvid eszközök aránya a visszaváltások következtében a befektetési alap saját tőkéjének 15 százaléka alá csökkent. Így hiába állt más ingatlanalapokban 30-50%-ban a készpénz, ha az emberek a tőkecsökkenések miatt beijedtek, s kivették a pénzüket az alapokból, akik egyébként a befektetett tőke 50-70%-át ingatlanban tárolták. Mivel az ingatlan illikvid, az alapok igen nehezen, illetve lassan tudták ezeket a vagyonokat pénzzé tenni egy eleve befagyott piacon.



Megoldások

A gyors kifizetések miatt eleinte a törvényi szabályozás szerint hitelt vettek fel a nyílt végű alapok, majd az anyacégeikhez (a bankokhoz) fordultak segítségért, hogy vegyék meg a náluk maradt ingatlanok egy részét, majd legvégül maguk az alapok próbálták eladni az ingatlanállományukat, de mivel mindegyik alap egyszerre akarta eladni ingatlanát, ez az árak drasztikus visszaeséséhez vezetett. Mi lehet a megoldás?

Lehetséges megoldás az alapok adott időre 10, 15 vagy 20 évig tartó zárt végűvé való átalakítása, hiszen így a befektetett összeg nem bármikor visszaváltható, hanem csak a futam legvégén. Az is jó megoldás lehet, ha a zárt végűvé átalakított alapokat bevezetnék a tőzsdére, ám ebben az esetben azonban valószínűleg azonnali, drasztikus, legalább 20-30%-os veszteséget realizálhatnak majd a befektetési jegyeiktől szabadulni igyekvők, hiszen mindannyian a tőzsdén akarnak majd eladni, és kérdés, hogy mekkora lesz a vételi érdeklődés (a piaci hangulat alapján borítékolhatóan kicsi). Felcsuti Péter úgy véli, az alapok zárt végűvé alakítása stabilizálhatná az alapok helyzetét, hosszú távon 8% körüli hozamot biztosítana a befektetési jegyek tulajdonosainak, ugyanakkor a megtakarítók elveszítenék befektetéseik gyors értékesítésének lehetőségét. A szövetség módosítási javaslatával egyetért a PSZÁF is, hiszen a felügyelet szerint a befektetők még most sincsenek tisztában az ingatlanalapok jegyeinek speciális jellegével, azzal, hogy ez egy hosszú távú befektetés, amelynek gyors visszaváltása értékveszteséggel járhat. A PSZÁF elnöke mindazonáltal úgy véli: a befektetési alapok nem szorulnak pénzügyi mentőcsomagra, helyzetük stabil. A másik lehetséges megoldás még tőzsdei társaságként, vagy speciálisan szabályozott formában, REIT-ként (Real estate investment trust) való működésük, amelynek a törvényi hátterét viszonylag gyorsan meg lehet teremteni.

Az ingatlanalapok harmadik problémája, hogy hogyan értékelik be az ingatlant. Az ingatlanok beértékelésére sokféle megoldás kínálkozik, de mindegyik csak becslés, nem tükrözi feltétlenül a valóságot, lehet, hogy alul- és lehet, hogy túlbecslik az alapban rejlő ingatlanok valós értékét, az alap beértékelése pedig ezen a virtuális, valósággal viszonylag szoros kapcsolatban álló, de azt soha tökéletesen le nem fedő árazással történik.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek