[2008.11.10. 04:04]

Kevesebb a hitel

– A világgazdasági válság milyen hatással van a nem lakáscélú ingatlanpiacra?

– Többféle hatást említhetünk. A legfontosabb az, hogy ellentétben a tavalyi állapottal, amikor csúcsra járt a befektetési ingatlanpiac, és a bankok a beruházás teljes értékének 80-90 százalékát finanszírozták – ez az úgynevezett ’loan to value’ érték –, most a hitelhányad maximum 60-65 százalék. De van olyan bank is, amely csupán 50%-ig finanszíroz, és elvárja a befektetőktől az 50% önerőt. Ez értelemszerűen előnybe hozta azokat, akik sok készpénzzel rendelkeznek. Itt említhetjük elsősorban a német alapokat, amelyek nagyobb készpénzhányaddal tudnának vásárolni befektetési ingatlanokat, de nyilván ők is a lehető legnagyobb hitelrészt veszik igénybe, ami csak elérhető a hitelpiacon.

A német alapok azonban kényelmesen kifizetik a 40-50%-os önerőt, míg mondjuk egy angol vagy egy ír alap nagyobb hitelaránnyal szeret dolgozni. Fontos azonban megjegyeznünk, hogy a utóbbi hetek eseményeinek következtében a legtöbb német alap is bizonytalan időre elhalasztotta vásárlásait. A másik lényeges változás a válság óta, hogy maga a finanszírozási procedúra sokkal körülményesebbé és lassúbbá vált, a hitelkamatok értelemszerűen növekedtek, valamint az erre rakódó költségek, így a kamatfelár is emelkedett. Euróban 6-6,5% alatti finanszírozást ma már nem lehet találni.

– A lakáspiacon a válság hatására a befektetők körében piaci koncentrációnak lehetünk a tanúi, a kis halak bedarálódnak, a nagyok tovább növelik piaci részesedésüket. A nem lakáscélú ingatlanpiacon várható-e effajta koncentráció?

– Teljesen más piacról beszélünk. A nem lakáscélú befektetések – jellemzően az irodaházak, a bevásárlóközpontok és az ipari parkok – esetében nagyon széles a befektetők köre, akik ráadásul különböző termékek iránt érdeklődnek. A befektetés differenciálódása többféle módon történhet. Az egyik megkülönböztető jelenség, hogy az adott befektető milyen típusú ingatlant vásárol: csak irodát, vagy csak bevásárlóközpontot, de van, aki többféle variációban vesz. Másrészt megkülönböztetjük a befektetőket aszerint, hogy milyen stílusú befektetők.

Az ún. ’core’ befektetői típus az abszolút ’száraz’, minimális foglalatosságot igénylő befektetéseket részesíti előnyben, alacsony hozammal, jól működő, 100 százalékosan bérbe adott belvárosi irodaházat vásárol, amivel semmi gond, a bérlők 5 évnél hosszabb futamidejű szerződésekkel rendelkeznek. Ez a típus például tavaly kb. 6%-on vett meg egy irodaházat, ami az alját jelentette a hozamoknak. Az ún. ’opportunisztikus' befektető inkább magasabb hozammal, olcsóbban veszi meg az épületet, de megvan rá a lehetőség, hogy valamilyen hozzáadott értéket teremtsen.

Mondjuk továbbfejleszti, felújítja az épületet, egy „B+” kategóriásból „A” kategóriás irodaházat hoz létre, bár ez nem annyira gyakori. Aztán beszélhetünk egy másfajta potenciálról is, amikor a befektető a feltételekben tud előrelépni. Megvesz egy olyan irodaházat vagy bevásárlóközpontot, ahol ugyan hamarosan lejárnak a bérleti szerződések, de a piacihoz képest alacsonyabb áron vannak bérbe adva az egységek. Az új szerződések megkötésekor lehetőség nyílik a bérleti díjak növelésére. Az alapok aszerint döntik el, hogy mibe és milyen stílusban fektetik be a pénzüket, hogy ők kitől szerzik az anyagi forrásaikat. Egy nyugdíjalapnak az a fontos, hogy hosszú távra, nagy biztonságban lehessen befektetni, ne legyen vele sok gond, és akkor kisebb haszonnal is megelégednek. Ezzel szemben a nagyobb hozamot ígérő alapok bevállalják a magasabb kockázatot ennek elérése reményében.