[2008.10.10. 03:29]

A növekedés csapdájában

A ’90-es évek elején még recesszió jellemezte az USA gazdaságát, azután több tényező hatására elkezdődött a szárnyalás: egyrészt a hidegháború vége bekapcsolta a kelet-európai térséget a világgazdaság vérkeringésébe, másrészt Kína, India és Oroszország hatalmas tömegei jelentek meg a munkaerőpiacon. Ezzel együtt a világ nemzeti bankjai mindent megtettek – sikeresen – az infláció leszorításáért. Az alacsony kamatok miatt a tőke elkezdte keresni a helyét. Ebben a monetáris expanzióban növekedett a bankok rizikóvállalási hajlandósága, mert aki ezt nem vállalta, az lemaradt a versenyben. Ez a spekulatív áremelkedéstől is hajtott spirál rövidesen elvezetett a sub prime válsághoz.



Most nincs pénz, ezért nem lesz fejlesztés

A válság a reálgazdaság majd minden ágában visszafogja a beruházásokat: egyes bankok az utolsó pillanatban is visszaléptek konkrét projektek finanszírozásától, jelenleg pedig senki nem ad pénzt új fejlesztésre. Ez persze nem lesz mindig így, de csak a legerősebb, legmegbízhatóbb fejlesztők számíthatnak hitelekre. Már az is jó hírnek számít, hogy a folyamatban lévő projektek nem állnak le, mint például Oroszországban, ahol a rövid távú finanszírozásokat nem újították meg, és egy hónap alatt leálltak az építkezések.

Az elkövetkező években drasztikusan növekedni fognak a bérleti díjak az irodapiacon, mert nem lesz újabb kínálat. Futó Gábor, a Futureal csoport vezérigazgatója szerint „vérfürdő lesz”: az aktivitási szint 1/4-ére, 1/5-ére fog visszaesni, ami viszont egyfajta tisztulást is jelent a piacon, mert a szakmailag megalapozatlan projektek el fognak tűnni. Lehet persze, hogy a hitelínség miatt jó fejlesztések is leállnak, ez viszont jó „mazsolázási” lehetőség, hogy a tőkeerősebb cégek kisegítsék azokat, akikben fantáziát látnak. Az elhangzottak szerint ilyen „betársulást” a Futureal csoport is tervez.

Az irodapiacon várhatóan újra megjelenik a külföldi piacokon jól ismert előbérlet. Az utóbbi évek fejlesztései ugyanis csaknem teljesen spekulatív módon indultak, a jelenlegi helyzetben azonban az óvatossá váló bankok el fogják várni az előértékesítést. Ez a bérlőket is újfajta gondolkodásra kényszeríti, hiszen a kínálatcsökkenés miatt 1-1,5 évvel kell majd előre gondolkodni!


Csökkenő kínálat – növekvő árak

A lakáscélú ingatlanok piacát szintén a folyamatos kínálatcsökkenés jellemzi, a KSH adatai szerint az elmúlt fél évben 25 százalékkal csökkent a lakásépítések száma. Másrészt a telekárak és főleg a nyersanyagok árai jelentősen emelkedtek, ez pedig felfelé hajtja az eladási árakat. A szigorodó banki feltételek és a válság általános hatására a belföldi és a külföldi kereslet szintén csökkenni fog.

Magyarországon szerencsére sokkal kiegyensúlyozottabb volt a piac, mint Lengyelországban vagy Romániában, ahol 20-30 százalékos éves lakásár-növekedést lehetet megfigyelni, szemben a hazai inflációkövető emelkedéssel, amit csak az építőipari költségek növekedése korrigált. Mivel idehaza gyakorlatilag nem volt „ingatlanlufi”, nincs is minek kipukkadnia, a fejlesztők tehát arra számítanak, hogy 10 százalékos stabil áremelkedés várható nominálisan, amit a használt ingatlanok piaca is követni fog.

Futó Gábor a nagy veszélyt abban látja, ha az emberek nem tudnak pénzhez jutni a bankrendszerből vagy csak sokkal rosszabb feltételekkel, aminek reális esélye van. Ezzel együtt úgy gondolja: lehet, hogy rosszabbodnak a feltételek, de a bankok a lakossági lakáscélú hitelezést soha nem fogják feladni, mert ez az az „utolsó láb”, amin stabilan állhatnak.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek