[2008.09.20. 16:35]

Túlkínálat

„Nyíregyházán új ingatlanból és használtból egyaránt túlkínálat van, és a családi házak piaca is áll. Tendencia ugyanakkor, hogy a külvárosból és az agglomerációs településekből költöznek vissza a családok, mert az ingázás nagyon költséges. A visszatelepülők mellett kis számban vannak ukrán, román és kínai betelepülők is. Ez utóbbiak tipikusan ruházati boltokat nyitnak a városban, és folyamatosan keresnek 600–1000 négyzetméteres üzlethelyiségeket”– tudtuk meg Kovács Csabától, a CityCartel nyíregyházi irodájának vezetőjétől. Tóth László, a Duna House nyíregyházi franchise partnere az ukrán vevők mellett inkább olaszokkal találkozik. Mint megtudtuk, a külföldiek többnyire belvárosi, újszerű lakásokat keresnek, bár már jóval kisebb arányban, mint pár évvel ezelőtt.

Bentről kifelé

A városban vannak népszerűbb és kevésbé népszerű részek: a legjobb területnek a nagykörút által határolt belváros, a legkevésbé keresettnek pedig a vasútállomás környéke, az Érkert és a Kistelek egyes területei számítanak. Az agglomerációs települések iránt is kevesen érdeklődnek, az ingatlanok pedig ennek megfelelően értéktelenednek el: a vonzáskörzetbe tartozó települések téglaépítésű, jó karban lévő házaikat 15–17 millió forintért lehet csak eladni, míg az eladók többsége 20 millió forint fölötti áron kínálja ingatlanát. Egyedül az újabb építésű, amerikai típusú házak tartják az árukat. A város északi részéhez közeli Nyírpazony és Nyírszőlős még népszerű, Sóstó pedig kifejezetten felkapott. Az árak itt nagyon magasak, akad olyan 1500 négyzetméteres telek is, amelyet 60 millió forintért kínálnak. A két éve átadott nyíregyháza-sóstói látványfürdő ugyanakkor nem volt hatással a piacra, kifejezetten emiatt nem ugrottak meg az árak.

Városi utakon (fotó: Réti Dóra) További képek a galériában >>

Ipar és iskola

A nyíregyházi ipari park már annál inkább hatással van a piacra: „A beruházók és a fejlesztők megjelenésével felpörgött például az albérletpiac: most éppen a Flextronics gyárát megvásárló Lego élénkítette meg kicsit a forgalmat, de a Michelin gumigyár is jó hatással van a keresletre, ahogy a városban jelenlévő kisebb gyárak, és persze a főiskola is. Ez utóbbi környékén a panel albérletek is keresettek. A tulajdonosok egy része kifejezetten diákoknak adja ki lakását, fejenként 10–12 ezer forintért. Míg azonban egy teljes panellakás albérleti díja 30–40 ezer forint, addig a téglaépítésű, egyedi gázfűtéses, 50 négyzetméteres otthonokat már drágábban, nagyjából havi 50 ezer forintért lehet bérbe venni. A kiváló elhelyezkedésű, belvárosi lakások ára még ennél is följebb kúszik: ezekért már havi 80–100 ezer forintot kérnek” – tudtuk meg Kovács Csabától.

Hulló csillagok

Az albérletpiactól eltekintve nincs túl nagy mozgás a városban, már az új lakások piacán is túlkínálat van: egyes vélemények szerint 400 eladatlan új otthon van a városban, de ez Kovács Csaba véleménye szerint túlzó adat. Szerinte nagyjából 150–200 üres új lakás van Nyíregyházán. Ezek a lakások egyrészt azért hevernek parlagon, mert nem jó helyen épültek, másrészt pedig azért, mert csökkent a kereslet, az árak viszont emelkedtek: „A kínálati árak az utóbbi egy évben látványosan megugrottak, talán azért, mert eddig jól elkeltek a lakások. A fejlesztők viszont nem megfelelően reagáltak a kereslet jelenlegi csökkenésére. A beruházók az építkezéseket sem fogták vissza, és árakat sem csökkentettek, egyedül a nagyobb volumenű projektek száma csökkent.

A kisebb társasházak építői továbbra is fejlesztenek, és mivel kisebb épületeket húznak fel, rugalmasabbak, és könnyebben el is tudják adni a lakásokat” – magyarázza a CityCartel irodavezetője, akitől azt is megtudtuk, hogy a kisebb, 8–12 lakásos, jó elhelyezkedésű, nagykörúton belüli lakások, vagy a kereskedelmi központok közelében lévő társasházak otthonai még keresettek, feltéve, hogy jó a közlekedésük is. Ezek az ingatlanok tipikusan 55–60 négyzetméter körüliek, egy plusz kettő, esetleg másfél szobásak. Reális négyzetméteráruk 230–240 ezer forint, bár a belvárosban már 290 ezer forintra is fölkúsznak a négyzetméterárak. Olyan megkezdett belvárosi építkezés is van, ahol 320 ezer forintért mérik majd a lakások négyzetméterét. A csökkenő kereslettel párhuzamosan még egy változás történt a városban: míg a fejlesztők korábban saját maguk értékesítették a lakásokat, addig ma már ingatlanközvetítők segítségét veszik igénybe. A visszaesést Tóth László is észleli: „A fejlesztők várhatóan nem végzik majd az eddig megszokott ütemben a beruházásokat. Ha már vásároltak is telket, lassítanak a tempón, és kivárnak.”



Emeletes terhek

A városban legnagyobb kereslet a téglaépítésű, egyedi gázfűtéses használt lakásokra van. Ezek közül is az egy plusz két szobás, 55–64 négyzetméteres lakások a legnépszerűbbek, amelyeket 180–200 ezer forintos négyzetméteráron mérnek. A panelek kevésbé keresettek, pedig szinte minden városrészben találunk ilyen épületeket is. Ezek a házak a nyolcvanas években épültek, négy-tíz emeletesek. A házgyári lakások négyzetméterára 100 és 150 ezer forint között ingadozik, attól függően, hogy az ingatlanok föl vannak-e újítva, részt vettek-e a panelprogramban. A jó helyen lévő, felújított lakásokat akár 160–170 ezer forintos négyzetméteráron is el lehet adni. Ehhez azonban hozzátartozik, hogy a panelépületeknek eddig jó ha 10 százalékát újították föl.

Százszámra mérik a telkeket

A családi házak esetében 20 millió forintnál húzódik az álomhatár, ennél drágább házat csak nehezen lehet eladni. A 20 milliós házak jellemzően újabb építésűek, 100–110 négyzetméteresek, háromszobásak, és garázs is tartozik hozzájuk. A hetvenes-nyolcvanas években épült emeletes családi házak ma már nem kapósak, hiába vannak jó helyen. Az ilyen ingatlanok ára folyamatosan csökkent az elmúlt években. A többség inkább a pince nélküli, egyszintes, amerikai stílusú házakat keresi, 20 millió forintnál többet viszont ezekért sem szívesen adnak.

A családi házak építése jelenleg is folyik, és telek is akad bőven: vannak olyan belvárosi területek is, ahol 20 millió forintnál többet is megadnak egy 600–700 négyzetméteres telekért. A kedveltebb lakóterületeken, például a 4-es út kivezető szakaszánál 16–17 millió forintért mérték az önálló családi ház vagy ikerház építésére alkalmas közművesített telkeket. A kevésbé felkapottabb részeken ugyanakkor már 5 millió forintért is lehet üres parcellát venni. A város peremterületein is folyamatos a parcellázás: nemrégiben több száz telket jelöltek ki és parcelláztak föl, és több olyan terület is van, ahol 10–30 új telket értékesítettek a közelmúltban. Ezeken a területeken családi házakat építenek a tulajdonosok.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek