[2008.09.19. 15:27]

Egy hitelválság dramaturgiája

Egy hitelválság dramaturgiája. Akár ezzel a címmel is felvezethette volna előadását Belton E. Jennings; hiszen - a lakáshitelezési gyakorlatra fókuszálva - részletesen taglalta a credit crunch előzményeit. Az amerikai álomba illő „aranykor” kedvezett a spekulatív ingatlanvásárlásoknak, és mindenki az ingatlanbiznisz részesévé szeretett volna válni. Az ingatlanok pedig szélsebesen cseréltek gazdát, busás hasznot hozva az értékesítőknek. Az ingatlanárak ellenőrizhetetlenül emelkedtek, a befektetők felverték az árakat. A biztos meggazdagodás reményében a bérlői státuszukról híres amerikaiaknak megjött az építési kedve, rengeteg ingatlan épült. Az építési bumm 2006-ban tetőzött, addigra már rengeteg értékesítésre váró ház gyűlt fel a piacon.


A pénzintézetek sem akartak kimaradni a jónak ígérkező üzletből: egyszerűen, gyorsan, kedvezően nyújtottak jelzáloghiteleket a befektetőknek és a vásárlóknak. Másodosztályú hitelekről lévén szó nemigen foglalkoztak a pénzügyi garanciákkal, és nem kértek jövedelemigazolást sem az igénylőktől; az adósok a tőketörlesztéssel is várhattak. Az állampolgárok éltek a „soha vissza nem térő” lehetőséggel, és ők sem méricskélték a kockázatokat. Például azt a kézenfekvő lehetőséget, hogy a bank előbb-utóbb visszakéri pénzét, s a kedvező 3 százalékról 9-re (vagy még magasabbra) ugranak a hitelkamatok. A fizetési nehézség lassan, de biztosan utolérte az adósokat. Közvetlenül a válság előtti periódusban egyre nőtt azon ügyfelek száma, akik jövedelmük 65-70 százalékát fordították hiteltörlesztésre.


A mohóság átka

A jelzáloghitelek nagy része másodosztályú hitel az USA-ban - világított rá Belton E. Jennings -, s mivel nagyobb banki kockázattal jár, viszonylag alacsony, 10 százalék alatti ezen hitelek aránya. Mégis ez a szegmens rengette meg alapjaiban a hitelpiacot: az eladósodási láz, a banki önmérséklet és a kormányzati szabályozók hiánya együttesen vezettek a hitelkrachhoz. A legtöbb „kétes” hitelt Miamiban, Las Vegasban, Detroitban helyezték ki a pénzintézetek. Detroitban még bankkártyával is lehetett lakást venni - utalt a korábbi „kedvező” banki gyakorlatra az elnök.

A új építésű ingatlanok túlkínálatának köszönhetően azonban az ingatlanárak hirtelen visszaestek. Mostanra ismét közelítenek a normál értékekhez - hallottuk -, egy átlagos adottságú ház esetében a 250 ezer dolláros szinthez.


Merre tovább?

- Elindult a kiegyenlítődési folyamat. A lakáseladásokat tekintve kezdjük elérni a 2000-es szintet. Lakásokra továbbra is van igény, hiszen az elmúlt tíz évben 25 millióval nőtt a népesség száma az USA-ban. Idén júliusban léptette életbe a lakáspiac-élénkítő programcsomagot a szövetségi kormány, amely segít stabilizálni az alapjaiban megrengett ingatlanpiacot - említette az Orlandói Ingatlanszövetség vezérigazgatója.

Az USA-ban 110 millió lakóegységet tartanak számon, ennek mintegy 10 százaléka van jelen folyamatosan az ingatlanpiacon, jellemzően cserélődés - költözés - miatt. Egy lakást átlagosan 7-10 év alatt cserélnek le, tehát elég nagy a mobilitás.

Belton E. Jennings szerint igencsak túlzó az vélekedés, hogy „tömegesen veszítik el az emberek a lakásukat az USA-ban”. Mint említette: 0,5-1 százalék a bedőlt jelzáloghitelek aránya. S hányan kerülnek/kerültek az utcára? Jennings úr adatai szerint száz lakásból 32 bérlőké, 68 saját tulajdonú. A 68-ból 46 százalék hitelre vásárolta ingatlanát. Nagy részük (43 százalék) rendszeresen törleszt. A 46-ból mindössze 3 százalékra tehető azok aránya, akik fizetési nehézségekkel küszködnek. Közülük pedig 1 százalékot tesznek ki azok, akiktől a bank visszaveszi az otthonát.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek