[2008.07.13. 21:56]

Hogyan jön létre lakásbérlet?

A lakásbérlet létrejötte szempontjából különbséget kell tenni aszerint, hogy a lakás a Magyar Állam, az önkormányzat kizárólagos tulajdonában, illetőleg egyéb tulajdonban áll (magánszemélyek, gazdasági társaságok, szövetkezetek, alapítványok, egyházak stb. tulajdona).

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. Ennek minden esetben érvényességi kelléke az írásba foglalás. Maga a szerződés szólhat határozott vagy határozatlan időre, vagy éppen valamilyen feltétel bekövetkezéséig.

A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.

Mi lehet albérleti díj?

A bér a dolog használatának az ellenértéke. Nem feltétlenül pénzösszeg, hanem a felek megállapodásától függően más vagyoni értékű szolgáltatás is lehet. Fontos, hogy megállapodhatnak a felek abban is, hogy a bérleti díjon felül a bérlő fizeti a közös költséget, a lakásbiztosítás díját, valamint a bérlet tartama alatt esetleg felmerülő egyéb (pl. adó) terheket.

Mikor és hogyan szűnhet meg a bérleti jogviszony?

A határozott időre szóló, ill. a feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jogviszony a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetve a feltétel bekövetkezésével megszűnik. A felek a lakásbérleti jogviszonyt közös megegyezéssel is megszüntethetik. Megszűnik a lakásbérlet továbbá, ha a lakás elpusztul, megsemmisül.

Megszűnik a jogviszony az arra jogosult fél felmondásával is. A felmondás lehet a határozatlan időre szóló szerződés esetén rendes, és lehet a másik fél szerződésszegő magatartására alapított azonnali, szankciós felmondás. Lényeges szabály, hogy a felmondást mindig írásban kell a másik féllel közölni.



A bérbeadó felmondhatja a szerződést:

a.) Ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg, ilyen esetben írásban kell felszólítani a bérlőt, és 8 napos határidőt kitűzni a teljesítésre, ha ez alatt sem fizet, további 8 napon belül írásban felmondhatja a bérbeadó a szerződést, az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólóan.

b.) Ha bérlő a szerződésben vállalt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti a megjelölt határidőben, a bérbeadó a bérleti szerződést a határnapot követő 15 napon belül mondhatja fel az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára.

c.) Ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy a bérbeadókkal vagy a lakókkal szemben tűrhetetlen magatartást tanúsít, akkor a bérbeadó köteles a tudomására jutástól számított 8 napon belül a következményekre történő figyelmeztetéssel a magatartás megszüntetésére felszólítani, ha mégis folytatják a fenti magatartást, akkor 8 napon belül írásban felmondható a szerződés.

d.) Ha a bérlő vagy a vele együtt lakók a lakást rongálják, vagy rendeltetésellenes módon használják, a bérbeadó az előbbi pont szerint járhat el.

e.) Ha azonban az előbbi személyek magatartása olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, a bérbeadó felszólítás nélkül, a tudomására jutástól számított 8 napon belül a szerződést a hónap utolsó napjára felmondhatja.

f.) A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő részére egyidejűleg ugyanazon a településen cserelakást ajánl fel, ilyen esetben felmondási idő nem lehet kevesebb, mint 3 hónap a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerint.

A bérlő felmondási jogai:

a.) A határozatlan idejű szerződést bármikor felmondhatja, de a felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, és nem lehet kevesebb 15 napnál.

b.) A határozott idejű szerződést általában csak akkor jogosult felmondani, ha a bérbeadó súlyos szerződésszegést követ el.

Megszűnik a bérlet továbbá, ha a bérlő meghal, és nincs a bérleti jogviszony folytatására jogosult személy. Nem állami és nem önkormányzati lakás esetén kizárólag az eltartó folytathatja a lakásbérleti jogviszonyt és csak akkor, ha a tartási szerződéshez a bérbeadó hozzájárult, az eltartó a szerződésben vállalt kötelezettségét teljesítette, és a bérbeadó hozzájárulásától a bérlő haláláig legalább 1 év eltelt. Önkormányzati lakás esetén az, akit a bérlő jogszabály alapján befogadhat a lakásba, halála után folytathatja a jogviszonyt.