[2008.07.04. 15:20]

Január óta könnyebb a társaságoknak

Az illetéktörvény értelmében az olyan ügyletek után, amelyek nem esnek sem az ajándékozás, sem az öröklés kategóriájába, visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Január óta azonban törvény segíti a társaságokat érintő egyesülések, szétválások, eszközátadások és részesedéscserék adósemleges kezelését azzal, hogy a bizonyos feltételek szerinti kedvezményes eszközátruházás mentesült a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. A társasági adótörvény szerint kedvezményezett eszközátruházásnak minősül, ha egy cég legalább egy önálló szervezeti egységét egy másik cégre ruházza át annak jegyzett tőkéjét megtestesítő részesedés ellenében, melyhez hozzátartoznak a működéshez kapcsolódó eszközök és kötelezettségek is. Feltétel azonban, hogy az átruházó az átruházás évében és az azt megelőző két naptári évben ne vegyen igénybe kedvezményes illetékmértéket, valamint ne rendelkezzen felfüggesztett illetéktartozással.

További kritérium, hogy az átruházott eszközök értékében az ingatlanok értékének aránya nem haladhatja meg a 75 százalékot, az átvevő társaság pedig vállalja, hogy az átruházás évét követő második naptári év végéig nem vesz igénybe kedvezményes illetékmértéket, illetve az átvett eszközöket az illetékkiszabásra történő bemutatást követő egy éven belül nem idegeníti el.



Az ingatlanforgalmazókra más szabályok vonatkoznak

Kizárja a mentesség igénybevételének lehetőségét, ha az átadó társaság lakóház építésére alkalmas telek feltételes illetékmentessége kapcsán kérte az illeték megfizetésének felfüggesztését, illetve ha ingatlanforgalmazóként vagy ingatlanok lízingjét főtevékenységként végző vállalkozóként továbbértékesítési kötelezettséget vállalt az átruházás évét megelőző két évben. Az, aki fő tevékenysége szerint ingatlanforgalmazásra jogosult, vagy lízinggel foglalkozó vállalkozó, az illetékhivatal felé köteles nyilatkozni arról, hogy az ingatlant továbbértékesítési vagy lízingelési céllal vásárolta, s így a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték mindössze 2 százalékát kell befizetnie. Ha a vállalkozó két éven belül mégsem értékesíti az ingatlant, az illetékhivatal az egyébként fizetendő és a megállapított illeték különbözete kétszeresének megfizetését írhatja elő.

Lakásra kevesebb az illeték

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke az illetéktörvény 19. § (1) bekezdése szerint a megszerzett vagyonterhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 10 százalék. Az illetéktörvény az ingatlanok visszterhes megszerzése esetén alapvetően két csoportra, lakó és nem lakóingatlanokra osztja az ingatlanokat azzal, hogy a lakóingatlanok megszerzésére az általános szabályokhoz képest kedvezőbb szabályok alkalmazandók. „Azt a kérdést, hogy egy ingatlan lakásnak minősül-e, nem a tényleges használat célja, hanem a tulajdoni lapon szereplő megjelölés dönti el. Az illeték szempontjából ugyanis lakásról beszélünk akkor is, ha valaki a „lakás” megjelölésű ingatlant irodai használat céljára vásárolta, és nem beszélünk lakásról akkor, ha valaki ténylegesen lakás céljára szolgáló ingalant vesz ugyan, amely „üdülő” megjelöléssel szerepel az ingatlan tulajdoni lapján” – magyarázta dr. Szajbert Attila, a többek között ingatlanjogra specializálódott ügyvéd. Lakásnak minősülő ingatlan esetében a 10 százalék helyett 4 millió forintig 2 százalékos, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6 százalékos illetéket kell fizetni.

Egy 10 millió forintot érő lakás esetében az illeték így 440 ezer forint lesz. Dr. Szajbert Attila szerint „ezek az értékek 1991 óta változatlanok a törvényben, de a lakásárak azóta jelentősen megemelkedtek. Ezért időszerű lenne az értékeket legalább a duplájára emelni, azaz 8 millió forintig 2 százalékos, az azon felüli részre pedig 6 százalékos illeték vonatkozhatna.”

Jobban járhatunk a cserepótló vétellel

A fő szabálytól azonban több esetben is eltérhetünk. Leggyakrabban a cserepótló vétel illetékkedvezményével érdemes élni, mely abból az élethelyzetből indul ki, hogy a tulajdonos eladja a lakását, majd a befolyó vételár felhasználásával vesz egy másik, általában nagyobb értékű lakást. Ebben az esetben többletvagyont tulajdonképpen csak a két lakás közti értékkülönbözet eredményez, ezért a törvény speciális kedvezmény beiktatásával teszi lehetővé, hogy az illetéket is csak az értékkülönbözet után fizesse meg a vagyonszerző. „Ha a tulajdonos 10 milliós lakása helyett egy 14 milliósat vesz, nem a 14 millió utáni 680 ezres illetéket kell megfizetni, csak az értékkülönbözet utáni 80 ezreset – a megtakarítás tehát jelentős. A cserepótló vétel szabályait azonban akkor is alkalmazni kell, ha valaki jelenlegi lakástulajdonánál kisebb értékű lakást vesz” – magyarázta dr. Szajbert Attila.

Az új építésű lakások illetékmentesek

Az új lakások építését kívánták ösztönözni azzal a kedvezménnyel, mely szerint a 15 millió forintot meg nem haladó értékű lakások megszerzése illetékmentesnek minősül. A 15 és 30 millió forint közti értéket képviselő lakások esetén pedig nem kell megfizetni az illetéknek azt a részét, mely a 15 millió forintos forgalmi értékre esne. „A kedvezmény alkalmazása nem kötelező; előfordul, hogy a vásárló jobban jár, ha az ún. cserepótló vétel kedvezményét alkalmazza” – hívta fel a figyelmet egy újabb lehetőségre dr. Szajbert Attila. Szintén az új lakások építéséhez kíván kedvezményt nyújtani az illetéktörvény az ún. lakóház építésére alkalmas telektulajdon kedvezményével. Amennyiben a telek vásárlója vállalja, hogy a telekre 4 éven belül lakóházat épít, nem kell megfizetnie a telek értékére eső 10 százalékos illetéket.

Fészekrakók, figyelem!

„Az első lakásszerzőket is megilleti bizonyos kedvezmény, melyet napjainkban sajnos egyre ritkábban vesznek igénybe. Ennek oka azonban nem az első lakáshoz jutó fiatalok kis száma, hanem a kedvezmény mára meghaladottá vált előfeltételei. Ez a kedvezmény ugyanis csak akkor vehető igénybe, ha a 35. életévet be nem töltött személy első lakásának értéke nem haladja meg a 8 millió forintot. Manapság azonban – főleg Budapesten - még a legkisebb garzonlakások ára is meghaladja a 10 milliót. A törvényhozó egyik kezével ad, a másikkal elvesz; kecsegtetően hangzik ugyan, hogy a fiatalok első lakásuk után az egyébként fizetendő illeték felét megtarthatják, de a kedvezmény mértéke nem lehet több 40 ezer forintnál. Ez a szabály 1999 óta változatlan, és igazi kedvezményt csak akkor jelentene, ha a megszerzendő lakás forgalmi értékét legalább 15 millióra emelnék, a kedvezmény felső határát pedig eltörölnék” – bírálta a törvényt dr. Szajbert Attila.

Különleges esetek

Magyarországon különleges esetnek minősül, ha úgy mentesülünk az illetékfizetés alól, hogy bizonyítni tudjuk, ingatlanunk valamely természeti katasztrófa következtében rongálódott meg helyrehozhatatlanul. Kitétel azonban, hogy semmilyen más ingatlan ne álljon tulajdonunkban, ne legyen másik lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányadunk, illetve haszonélvezeti, használati jogunk. Az illetékmentesség azonban nem nagy segítség, hiszen csak akkor jár, ha a megsemmisült lakástulajdon pótlására 6 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakástulajdont vásárolunk. Egy másik különleges helyzet, ha azért engedik el a visszterhes vagyonátruházási illetéket, mert állami vagy helyi önkormányzati tulajdonban lévő forgalomképtelen műemléket vagy műemléki jellegű ingatlant állítunk helyre a haszonélvezeti jog megszerzése ellenében.

Fel kellene emelni az értékhatárokat

Dr. Szajbert Attila arra hívja fel a figyelmet, hogy „az illeték kiszabására általában a főszabály alapján kerül sor, mivel a kedvezmények automatikusan nem alkalmazandók. Nem kell megijedni tehát akkor, ha a fizetési meghagyásban kiszabott illetékben nem tükröződik a kedvezmény, mivel a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig külön nyomtatványon lehet kérelmezni a kedvezmény megadását. Összességében elmondhatjuk, hogy a magánszemélyek számára számos valós kedvezményt kínál az illetéktörvény, amely a részletfizetési kérelmek méltányos elbírálása miatt általában teljesíthető terhet jelent. Egyes kedvezmények értékhatárai, igénybevételük feltételei azonban hosszú évek óta változatlanok, ezért ahhoz, hogy valós kedvezményt jelentsenek, indokolt ezen értékhatárok felemelése.”

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek