[2008.07.04. 14:43]

Mehrwertsteuer helyett

A fordított adózás lényege, hogy nem a számla kibocsátója, azaz a szolgáltatás nyújtója vagy a termék értékesítője kötelezett az általános forgalmi adó (áfa) bevallására, hanem annak megrendelője, vevője. „Ezt a módszert már a régi áfatörvény is alkalmazta, jellemzően olyan esetben, amikor unión belülről vagy importból történt a szolgáltatás igénybevétele vagy a termék vásárlása: ha a megrendelő magyar adóügyi illetőségű áfaalany volt, a szállító vagy a szolgáltatás nyújtója áfa nélkül állította ki a számlát. Az adó bevallására ebben az esetben a magyar megrendelő volt kötelezett. Ha azonban a vásárlás vagy a szolgáltatásnyújtás adóköteles tevékenységhez kapcsolódott, ugyanabban az időszakban vissza is lehetett igényelni az áfát” – mondja Egri István Iván adószakértő, majd folytatja: „Az új áfatörvény szerint a fordított adózás bizonyos esetekben belföldi adóalanyok között is alkalmazható, ez a változás pedig jelentősen érinti az ingatlanszakmát és az építőipart is.”

Földhivatali istenek

Az ingatlanszakmát érintő egyik leglényegesebb változás az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos. Az új építésű ingatlanokat és a beépítésre váró telkeket az új áfatörvény szerint áfásán kell értékesíteni, a forgalmi adót pedig a számla kibocsátójának kell megfizetnie, bárki is legyen a vevő. Az áfatörvény a kötelezettséget a földhivatali dokumentumokra alapozza: a beépítésre váró telket áfásan kell számlázni, és az adót az értékesítőnek kell bevallania, megfizetnie. Ugyanez a helyzet akkor is, ha az ingatlan használatbavételi engedélyének kiadásától számított két éven belül történik az értékesítés. Más a helyzet a két évnél régebbi építésű ingatlanokkal, és a bontásra ítélt építménnyel együtt értékesített telkekkel: ezeket az áfatörvény főszabálya szerint áfamentesen kell értékesíteni. Ha azonban az adóalany az év végéig bejelentkezik az áfás értékesítési körbe, és a vevő olyan adóalany, aki szintén áfakörbe tartozik, illetve akitől a törvény szerint az adó megfizetése joggal várható, akkor az eladónak fordított adózással kell a számlázási kötelezettségének eleget tenni.

A számlán ekkor a fizetendő áfát nem tüntetik fel, csupán azt, hogy a vevő az adó megfizetésére kötelezett. Ebben az esetben a vevőnek kell bevallania az áfát az eladó által kibocsátott számla alapján. Ha pedig a vevő áfaköteles tevékenységet végez, ugyanabban az időszakban levonásba is helyezheti az áfa összegét. A számla kibocsátójának azonban tudnia kell, hogy a fordított adózás alól ki vannak zárva azok a nem áfa adóalanyok, akik az áfa fizetésére nem kötelezettek. Számukra továbbra is áfás számlát kell kibocsátani.



Nézd meg adószámát, add ki a számláját

Nagy zavart okozott a január elsején életbe lépett áfatörvény építés-szerelésre vonatkozó szabályozása, a törvény ugyanis igen kiterjesztetten értelmezte a fordított adózást: az ingatlanon végzett tevékenységek fogalomkörbe gyakorlatilag belefért például a fű- és a cserjetelepítés is. A fordított adózás fogalomkörét ezért konkretizálták: május óta csak az az építési-szerelési tevékenység adózhat fordítottan, amelyik építésiengedély-köteles.
Az építés-szerelés esetében alapesetben áfásan kell számlázni, de a fordított adózás működik, amennyiben a szolgáltatás igénybevevője olyan áfaalany, akitől várható az adó megfizetése. Erről azonban meg kell győződnie a számla kibocsátójának, aminek több módja is lehet: egyrészt ránézésre, az adószám alapján, úgy, hogy az adószám hátulról számított harmadik pozícióján 2-es számjegy szerepel-e, vagy sem. Ennél biztonságosabb módszer a partner nyilatkoztatása, míg a legbiztosabb megoldás az adóhatóságtól kért tájékoztatás.

Erre azért is szükség van, mert ha a számlakibocsátó olyan megrendelőnek bocsát ki fordított adózással számlát, akinek nem lett volna szabad, őt vonják felelősségre, és be is hajthatják rajta az áfa összegét. Mivel az adóhatóságtól történő információkérésnek nyoma van, azzal elkerülhető az utólagos felelősségre vonás.

Bukta a bérlakáson

A bérbeadással kapcsolatos változások is nagy port kavartak: már az előző áfatörvényben is alapszabály volt, hogy az ingatlanok bérbeadása alapesetben áfamentes. Ez alól azonban volt kivétel: az adóalany a bérbeadással összefüggésben bejelentkezhetett az áfakörbe. Erre leginkább akkor került sor, ha a bérbeadónak jelentős üzemeltetési, fenntartási kötelezettségei voltak. Az új áfatörvény alapján azonban már lakóingatlan bérbeadásánál is lehetőség van áfakörbe történő bejelentkezésre.

„Ezzel kapcsolatban viszont rengeteg a félreértés: a gyakorlatban az adózók keverik például az ingatlan-bérbeadást az ingatlanértékesítéssel. A frissen vásárolt ingatlan bérbeadásakor pedig egyáltalán nem mindegy, hogy az ingatlant áfásan vagy áfa nélkül adják bérbe – hangsúlyozza Egri István Iván, majd folytatja: „ha a tulajdonos a bérbeadás vonatkozásában bejelentkezik az áfakörbe, a vásárlási számlában szereplő áfát visszaigényelheti. Ha viszont nem jelentkezik be az áfakörbe, akkor az ingatlan vételárának áfatartalmát nem igényelheti vissza. Emiatt rengetegen vesztettek már el nagyobb összegeket is.”

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek