[2008.06.01. 14:43]

Csak egy esetben egyértelmű

Az alapeset természetesen egyszerű: ha egy vállalkozás lakóingatlan-beruházást végez, az építkezés alatt megjelenő beruházási számlák áfatartalma a teljesítés napján levonhatóvá válik. Az áfatörvény 32. § (1) bekezdése szerint ugyanis minden adóalanyt megilleti a jog, hogy az általa fizetendő adó összegéből levonja azt az adóösszeget, melyet a részére teljesített termékértékesítés és szolgáltatásnyújtás során egy másik adóalany áthárított. S. Csizmadia György adószakértő szerint a vállalkozás levonásba helyezheti az áfa-tartalmat akkor is, ha nem saját használatra építi az ingatlant – de ezt nem határozza meg előre.

„A törvény 33. § (2) i)-j) pontjai alapján nem vonható le az előzetesen felszámított adó lakóingatlan építéséhez, felújításához kapcsolódó beszerzések, a 2. számú melléklet 2. pontja alapján tárgyi adómentesnek nem minősülő lakóingatlan beszerzése esetén, feltéve, hogy a beszerzés nem továbbértékesítési, vagy nyilvántartásában közvetlen anyagként való felhasználási céllal történik. Az áfatörvény 2. sz. melléklet 2. pontja alapján azonban tárgyi adómentes értékesítés valósul meg a lakóingatlan értékesítés során, kivéve az építés befejezése előtti értékesítést, valamint az építés befejezését követő első értékesítést.”



Értékesítés – már a telekvásárlásnál kiderül?

Annak ugyanakkor, aki nem kívánja – vagy nem tudja – előre bevallani az építkezés célját, tisztában kell lennie azzal, hogy a minden építési tevékenység kezdetét jelentő telekbeszerzésnél a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény 23. § (4) bekezdése szerint az eszközöket rendeltetésük, használatuk alapján kell a befektetett vagy a forgóeszközök közé sorolni, s tulajdonképpen már ekkor kiderülhet, hogy milyen céllal építkezünk. Bai Anna okleveles adószakértő szerint „az általános forgalmi adó a tv. 125. § (1) bekezdésének változása szerint abban az esetben vonható le, ha a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, és az értékesítő adóalany élt a 88. § (1) bekezdés szerinti választási jogával, azaz a termékértékesítését – jelen esetben ingatlanértékesítést - illetőleg adókötelezettséget választott”.

Aradi Ferenc, az Autóker Holding Zrt. lakóingatlan-fejlesztési vezérigazgatója elmondta, hogy „a felújításhoz, építéshez tartozó költség elszámolható, itt csak a visszaigényelhető összeg mennyisége szokott változni. Az értékesítéshez kapcsolódó levonási jogosultságot pedig az értékesítés adókötelezettsége alapozza meg. Régebben egyébként még a lakásvásárlásnál is leírható volt az áfa, de mára az ilyen és ehhez hasonló kiskapukat megszüntették.”

Bérbeadás –bonyolultabb, ha később valljuk be

Ha eredetileg értékesíteni kívántuk az ingatlant, s csak menet közben derült ki, hogy mégis bérbeadás útján hasznosítjuk, akkor az ingatlan aktiválásával egyidejűleg termékértékesítés valósul meg, s az aktiválási érték alapján áfafizetési kötelezettség keletkezik. Ha egy idő után mégis el szeretnénk adni az addig bérbe adott lakóingatlant, ismét a sokat emlegetett 2. sz. melléklet lép életbe: csak tárgyi adómentes értékesítéssel válhatunk meg tőle. Amennyiben már eredetileg, a beruházás kezdeténél is tudjuk, hogy bérbe adással kívánjuk hasznosítani a lakóingatlant, akkor megvalósul az áfatörvény 33. § (2) bekezdésének i) pontja, mely szerint nem vonhatnánk le az építkezés során keletkezett áfatartalmat. „Ahhoz, hogy a már eredetileg is bérbeadásra szánt ingatlan beruházási számláinak áfáját visszakaphassuk, a 88.§ alapján adókötelezettséget kell választani. Minden esetben ugyanis, amikor az értékesített vagy hasznosított ingatlan adóalapjába anyagjellegű ráfordításként épül be a termék vagy igénybevett szolgáltatás, levonhatóvá válik az ehhez kapcsolódó áfa” – magyarázta Bai Anna.

Egy sima, egy fordított

„Kapcsolódó jogszabály, hogy a fordított adózás szabályai szerint, amennyiben a továbbértékesített ingatlan építése, felújítása, bővítése vagy átalakítása építési hatósági engedély-köteles, az értékesítés áfa szempontjából fordítottan adózik, ha a vásárló, vagy hasznosító is adóalany. Ebben az esetben az értékesítő a számlán a 142. § alapján nem számít fel áfát, viszont a beszerzéseit terhelő áfát a már előzőekben leírt feltételek teljesülésekor levonhatja, azaz visszaigényelheti” – mondta Bai Anna. A fordított adózás jogintézménye ugyanakkor nem terjed ki az ingatlan-bérbeadási tevékenységre. Ha a bérbeadó adóalany mégis az áfa felszámítása mellett dönt, e választásától a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek