[2008.05.13. 13:19]

Szerződésszegés pro és kontra

A történet ott kezdődött, hogy a bérlemény hátsó kijárata az ingatlan udvarára nyílt (a bejárat az utcai frontra), ahová azonban később egy szép nagy kukatárolót építettek. E logisztikai elrendeződés következtében a nagyobb áruk mozgatására nem volt mód, a bérlő szerint a bérbeadó szerződést szegett, felmondott. A bérbeadó szintén felmondott – és legközelebb a tárgyalóteremben találkoztak. A találkozás pikantériáját fokozta, hogy a bérlő egy ideig nem is adta vissza a bérbeadónak a helységet, hanem azt kárigénye rendezésétől tette függővé.



Kár nincs, díjleszállítás igen

Az elsőfokú bíróság döntése szerint a használattal egy tekintet alá eső birtokban tartás idejére az alperesünk (bérlő) a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 20. § (1) bekezdése értelmében használati díjat tartozik fizetni a felperesnek (bérbeadó). A bérlő által hangoztatott szavatossági felelősség kapcsán a következőket mondta: a bérbeadó nem a kukatároló felépítéséért felel, hanem a bérlemény használhatóságáért tartozik kellékszavatossági felelősséggel.

Mivel a perben beszerzett és aggálytalannak értékelt igazságügyi szakértői vélemény azt állapította meg, hogy az ominózus kukatárolónak léte a bérleti díj mértékére kihatással volt, annak leszállítása a bíróság szerint indokolt lett volna (a szakértői vélemény alapján mintegy húsz százalékkal). Az elsőfokú döntés ugyanakkor a bérlő kárigényét az oksági kapcsolat, no meg a kár felmerülése bizonyítottságának hiánya miatt elutasította.

A bérbeadó vagy a társasház felel?

Mindkét fél fellebbezett. Bérbeadó szerint nem jogos a díjleszállítás, mert a bérbe adott dolgon kívüli tényezőkért hibás teljesítés címén nem felelhet, szavatossági felelőssége kizárólag a bérleményre vonatkozik. A szavatossági felelősség kiterjesztéséről a Ltv. 37. § (1) bekezdése értelmében a felek nem állapodtak meg, külön kikötés nélkül pedig bérbeadóként nem szavatol azért, ha a használatot a bérlet időtartama alatt nem a bérelt dolog (helyiség) tulajdonságai, hanem valamely, a bérleményen kívül eső körülmény befolyásolja. Vagyis nem tartozik felelősséggel a társasház magatartásáért, utóbbit perelje a bérlő – javallotta bérbeadónk.

A bérlő szerint a felperes követelését meghaladó mértékű kárt szenvedett abból adódóan, hogy a kukatárolóból eredő szemétszag okán jó szimatú vevői elmaradtak és jelentős áruforgalomtól esett el. A perben a bérbeadó hibás teljesítése bizonyítást nyert, a károk pedig igenis bizonyíthatóak – így a bérlő.

Egy sima, egy fordított

A jogerős döntés a következőképp tett rendet. A szavatossági felelősség fennállása szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a szavatossági körbe eső hibát a kötelezett maga okozta-e – mutatott rá a másodfokú tanács. Azaz, a kötelezett a szavatossági felelőssége alól nem mentheti ki magát olyan érveléssel, hogy a hibát nem ő, hanem rajta kívülálló harmadik személy okozta. A bérbeadó részéről mindenképp hibás teljesítésnek minősült, hogy a bérlő a dolgot a bérlet időtartama alatt nem, vagy csak korlátozottan tudja használni, így jogos az utólagos díjleszállítás elrendelése.

Ami a másik igazságot illeti – döntött a Fővárosi Bíróság –, noha a Ptk. 433.§ (2) bekezdése értelmében kárigénye rendezéséig visszatartási jog is megilletheti valamelyik felet, ám ez esetben erről szó sincs, ilyesmire a bérlőnek nem volt jogcíme. A bérleményt a helyiségbérleti jogviszony megszűnésekor vissza kellett volna adnia, e kötelezettsége teljesítését semmiféle feltételhez nem köthette volna, vagyis a díjleszállítás mellett a bérlemény jogcím nélküli birtokban tartásának jogkövetkezménye, a használati díj fizetése is elrendeltetett a kérdéses intervallumra.

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek