[2008.03.31. 13:57]

Milyen típusú befektető Ön?

Alapvetően kétféle befektetőtípus létezik. Az egyik, aki kiegészítő pénzforrásnak szánja az ingatlanvásárlást, általában van már valamilyen kötődése a helyhez, hosszú távon gondolkodik, alacsony kockázatot vállal és a bérbeadásból szeretné fedezni a törlesztőrészleteket. Míg a másik, hidegfejű befektető, akit a feltörekvő piacok érdekelnek, és hajlandó magasabb kockázatot vállalni a nagyobb haszon reményében. Sok ingatlanközvetítő javasolja partnereinek, hogy foglalják össze egy mondatba, hogy mi az a pénzügyi cél, amit el szeretnének érni ezzel a befektetéssel. Pl.: ezek után már csak akkor dolgozzak, ha kedvem tartja.

Mekkora kockázatot vállalunk?

Jellemzően mindig két fő kockázati tényezővel kell szembenéznünk egy új külföldi ingatlan vásárlásakor. Az egyik a helyi ingatlanpiaci (gazdasági, politikai helyzet, piaci aktivitás, stb.), a másik a speciális befektetői kockázat (mennyi alaptőkével rendelkezem, milyen a menekülési útvonalam stb.). Egy külföldi ingatlanvásárlás mindig kockázatos, benne lehet, hogy akár mindenünket elveszítjük, úgyhogy a legjobb, ha már az elején leteszteljük, hogy mekkora kockázatra vagyunk hajlandóak. Erre legjobb, ha egy 1–10-ig terjedő skálán lepontozzuk magunkat.

Az 1-es az, aki a legszívesebben a matraca alatt tartaná a pénzét, a 10-es, aki akár Albániába is befektetné minden megtakarított vagyonát. (Ha 1–4 között értékeljük magunkat, akkor éves szinten körülbelül 7 százalékos pluszbevételre számíthatunk a tőkebefektetésünk fölött, ha 5–6 között, akkor 10-15 százalék, 7–8 pontnál 20 százalékra törekszünk, 8 pont fölött pedig már szinte mindent akarunk.)



Tőkefelértékelődés, vagy jó bérbeadási bevétel?

Ha valaki a kis kockázatú, hosszú távú értéknövelést választja, akkor a legjobb, ha a stabil, fejlett gazdaságok felé fordul, mint Franciaország vagy Svájc. Itt nem lesz olyan nagy a bevétel, de hosszú távon értéknövekedés várható. Ha valaki inkább a kedvezőbb bérbeadási bevételt választja, de azért nem akar túl nagy kockázatot sem vállalni, annak a brit szakértők a városi ingatlant javasolják. Szemben a szezonálisan kiadható sí- és tengerparti paradicsomokkal itt nem függ az ember a turistáktól, hiszen a helyieknek szól, nekik pedig folyamatosan szükségük van albérletre.

Prága az egyik legkisebb rizikójú, hosszú távon nyereséget termelő hely a brit szakértők szerint, ahol az árak 20 százalékkal emelkedtek tavaly. Ebből a szempontból Bukarestet közepesen rizikósnak értékelték, mivel itt erőteljesen növekednek az ingatlanárak, viszont a bérbeadás bizonytalan és a pénzügyi lehetőségek is behatároltak. Tirana, Albánia fővárosa ez alapján kimondottan kockázatos, hiszen itt csak a tőkenövekedésre számíthatunk, a bérbeadásra nem. Sok helyen már garantálnak (az állam, a tervező cég, a helyi önkormányzat stb.) egy bizonyos bérbeadási limititet. Mindenesetre nem árt megvizsgálni, hogy ki ajánlja és milyen kondíciókkal.

Menekülési útvonal: kinek tudom eladni?

A kulcskérdés az, hogyan tudok hozzájutni a pénzemhez, ha hirtelen szükségem lenne rá? Vagyis tovább tudom-e passzolni az adott piacon? Ezért nem árt megnézni a helyi fizetéseket, hogy kiderüljön mennyire felvevőképes a helyi piac, vagy csak a külföldiek között cserélődnek az ingatlanok. Rövid távú ingatlanvásárlásnál a szerződést is át kell tanulmányozni, hogy milyen kötöttségeket vállalunk. Ezzel együtt, ha valakinek sürgősen szüksége van a pénzére, akkor nem a legbölcsebb ötlet ingatlanba fektetni, hiszen ilyenkor minimum 5 évig le van kötve a pénzünk.

A gyorsan fejlődő, feltörekvő piacok nem túl biztonságosak ebből a szempontból. Bulgáriában például semmi sem ösztönzi az ügynököket, hogy „használt” ingatlant áruljanak, hiszen az off-plan, vagyis a terv alapján eladásra váró ingatlanokból is Dunát lehetne rekeszteni. Míg Dubaiban a túlépítkezések miatt kockázatos befektetés.

Hová? Kövessük a helyieket!

Egy biztos tipp lehet, ha megfigyeljük, hogy a gazdag helyiek hová fektetik a pénzüket. Kutassuk fel azokat a fejletlen területeket, ahol egy-két luxushotel van, mint például a bulgáriai Byala, vagy Sapareva Banya, mely az egyik legfelkapottabb nyári üdülőhely lett Európa szerte. A kelet-európai, orosz, japán turisták is látogatják és egész éven át tartó bevételi forrást kínál. Egyiptomban, a Vörös-tenger partján a luxus golf- és üdülőparadicsomok 50 százaléka egyiptomiak kezében vannak.

Egy gazdag kairói család számára nélkülözhetetlen egy nyaraló El Gouna-ban. Nézzük a gazdaságilag, politikailag stratégiai helyeket! Például ha Grúzia visszaszerzi politikai stabilitását, akkor egy prosperáló üzleti és turisztikai központ lesz a szakértők szerint, többek között gázolajvezetékének köszönhetően. Keressünk alulértékelt helyeket, ahová nemsokára valamilyen infrastrukturális beruházást terveznek, mint például Délkelet-Krétára, ahol jövőre egy új reptér nyílik, és a kormány több száz milliárdot készül befektetni.

Egy kicsivel több pénzért, sokkal jobbat

A tapasztalatok azt igazolják, hogy megéri mondjuk 20 százalékkal többet adni egy adott ingatlanért, mert sokkal nagyobb bérbevételi igény van a nagyobb, igényesebb apartmanokra, mint az egyszobásokra. Gondoljunk bele, ha elmegyünk nyaralni, mi is inkább azt az apartmant választjuk, ami közvetlenül a tengerparton van, és nem azt, amelyik egy sorral beljebb áll. (Daily Telegraph)

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek