[2008.03.25. 12:49]

Válság

A válság kihatott a befektetési piacra is, hiszen emelkedtek a finanszírozási költségek is. A DTZ szerint a hazai üzleti célú ingatlanszektor annak ellenére egészséges alapokon fejlődik, hogy az utóbbi évek során a magyar gazdaság fundamentális alapjai gyengék lettek. Érdemes elgondolkodni azon, hogy a már folyamatban lévő projekteket életre hívó döntések még a jelenleginél sokkal stabilabb és kiszámíthatóbbnak hitt piaci környezetben születtek. A nagy kérdés, hogy 2008 során milyen feltételek és milyen árazás mellett indulnak meg az új fejlesztések. A fejlesztők lendülete egyelőre kitart, amit az is jelez, hogy 2008-ban közel 300 ezer négyzetméternyi A kategóriás irodaház átadására számíthatunk, emellett több új kiskereskedelmi és logisztikai projekt is piacra kerül még az idén.



A befektetési piac

2007 több szempontból is rekordévnek számított. A teljes tranzakciós forgalom hozzávetőlegesen elérte a 2 milliárd eurót, ami 250%-kal haladta meg az előző évi értéket és az eddigi legmagasabb volt. A forgalom 90%-át az iroda- és a kereskedelmi szektor tette ki. A megkötött tranzakciók nagysága átlagosan 55 millió euró körül mozgott, ami döntően két, a második félévben létrejött nagy összegű üzlet eredménye.

A DTZ adatai szerint a legnagyobb összegeket Egyesült Királyságbeli befektetők költötték; nevükhöz fűződik az üzletek mintegy 40%-a. Jelentősek még a németországi, ausztriai és franciaországi befektetők is, mindegyikük 10%-nál nagyobb részesedéssel rendelkezik a befektetések teljes volumenét tekintve.

A magyar piacon a jó minőségű befektetési termékek hiánya miatt továbbra is igen népszerűek a forward ügyletek, melyekből a 2007. év során több mint 10 köttetett meg. A legnagyobb ezek közül az Arena Plaza volt a harmadik negyedévben, a második legnagyobb pedig a Corvin Atrium eladása a Klepierre-nek 229 millió euróért, 2007 harmadik negyedévében. A forward struktúrában értékesített termékek a teljes volumen mintegy 60%-át tették ki.

Vannak arra utaló jelek, hogy a jövőben a forward tranzakciók súlya némileg csökken a termékhiány enyhülésének, valamint a befektetők növekvő kockázatérzékenységének köszönhetően.
A befektetési piacon folyamatos hozamcsökkenés volt tapasztalható az elmúlt évek során, a főbb irodai és kereskedelmi termékek a 2003-ban realizált átlagos 8 illetve 10%-os hozammal szemben 6% körüli értéken keltek el.

Svébis Máté piacelemző szerint 2007 második félévében kiteljesedő pénzpiaci válság hatására nemcsak a finanszírozók, hanem a befektetők is a korábbinál óvatosabban vágtak bele új ügyletekbe. Befektetői oldalról jelentősen megemelkedtek a finanszírozási költségek. A 12 havi EURIBOR 2007. során folyamatosan emelkedett, elérve a 4,79%-ot, ami 87 bázispontos emelkedést jelent 2006 végéhez képest. Ez az emelkedés az EKB alapkamat 50 bázispontos emelkedése mellett ment végbe. A bankok a likviditás szűkülése miatt jobban megválogatták, mely projekteket finanszírozzák és a kockázat növekedésével párhuzamosan emelték a kiadott hitelek kamatfelárát.

A befektetőket érzékenyen érintette a finanszírozási költségek növekedése, egyúttal a hozamok csökkenése is. Ezen tényezőknek köszönhetően az ingatlan mint befektetési termék hozamprémiuma csökkent, emiatt a jelenlegi környezetben a megfelelő bérlői mixszel biztosított stabil cash-flow mint kockázatcsökkentő eszköz jelentősége megnő a befektetők körében.

A 2000-es évek elején elkezdődött hozamcsökkenés, mely 2006 során jelentősen felgyorsult, 2007-ben lelassult és vélhetőleg elérte mélypontját, további drasztikus csökkenés nem valószínűsíthető. Középtávon egyes szegmensekben hozamemelkedés következhet be a DTZ szerint.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek