[2008.01.12. 16:34]

Nem a szomszéd bosszúja

Törvény jogosítja fel a társasházat arra, hogy legalább 6 havi közösköltség-tartozás biztosításaként a nem fizető tulajdonostárs ingatlanát jelzálogjoggal terhelje meg. A döntés a társasház közgyűlésén illetve a közös képviselőn múlik. A következmény pedig az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik a jelzálogjogot.



Hogy is van ez?

Érzékenyen érintheti az adósokat az a 2004-től hatályos szabály, hogy a 6 havi tartozás nem 6 egymást követő havi közös költséget jelent, jelzálogjog bejegyzésére akkor is lehetőség van, ha a tulajdonos tartozása összességében éri el a közös költsége hathavi összegét. Rendszertelen fizetők a társasház tartozásösszesítője nélkül könnyen belefuthatnak a lakásuk megterhelésébe, mivel fizetési felszólításra a törvény nem kötelezi a társasházat.

A jelzálogjog bejegyzésének elrendelésére a társasház közgyűlése jogosult. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadok több mint fele képviselve van, és a megterhelés kérdéséről egyszerű többséggel meghozhatja határozatát. Az adós a határozatot nem akadályozhatja meg, mivel a döntésben érintett tulajdonos nem szavazhat, sőt tulajdoni hányadát a közgyűlés határozatképességének megállapításánál is figyelmen kívül kell hagyni. Még egyszerűbb a társasháznak fellépni az adós tulajdonostárssal szemben, ha a társasház szervezeti és működési szabályzata felhatalmazza a közös képviselőt, hogy önállóan döntsön és intézkedjen a jelzálogjog bejegyzéséről.

Ügyvéd által ellenjegyzett okiratba vagy közokiratba kell foglalni a közgyűlési határozatot, illetve a közös képviselő rendelkezését, és azt a földhivatalhoz bejegyzés végett be kell nyújtani. A határozat illetve rendelkezés ellen az érintett tulajdonostárs ugyanakkor bírósági jogorvoslattal élhet – 60 napon belül –, ám ez a határozat végrehajtásának, azaz a jelzálogjog bejegyzésének nem akadálya.

A tartozás kiegyenlítését követően a közös képviselő köteles nyolc napon belül kiadni a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt. Erre ugyancsak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokirati formában kell a földhivatalhoz benyújtani.

Nem minden közös költség, ami annak látszik

A társasház tulajdonostársainak hozzá kell járulniuk a társasház közös költségeihez, amelyet rendszerint havonta fizetnek. A közös költség a társasház közös tulajdonba tartozó épületrészeinek költsége, mint a közös helyiségeket érintő közüzemi szolgáltatások díjai (víz, energia stb.), a gondnoki, házmesteri feladatok költsége, a közös berendezések üzemben tartása, a közös tulajdonú épületrészek karbantartása, a szemétszállítás díja, a közös képviselő díjazása, költségeinek megtérítése illetve a rendkívüli kiadások.

Olyan házakban, ahol nincs minden lakásban mérőóra, a lakók a közös költséggel együtt fizetik pl. a saját vízfogyasztásukat is. A törvény egyértelmű, hogy ilyen díj nem minősül közös költségnek, a köztudatban azonban összeolvadt a közös költség fogalmával, így előfordulhat, hogy a saját vízdíjtartozásunkat is számításba veszik a jelzálogjog bejegyzéséről szóló döntésben. A bejegyző kérelem beadásakor a földhivatal már nem vizsgálja, így semmi sem állja útját a jelzálogjog bejegyzésének.

Jogforrás: 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek