[2007.12.05. 17:22]

Hogyan készüljünk fel, ha beüt a baj?

Akár eladni, akár venni szeretnénk ingatlant, a piaci összehasonlító és a hozamérték-számítás mellett fontos annak a meghatározása is, hogy vajon mennyiből tudnánk az ingatlant újra felépíttetni. Ezt hívják költségalapú értékszámításnak. Különösen a biztosítás megkötésekor merül fel gyakran, hogy ha csak a jelen értékre kötünk szerződést és valami baj történik – leég a ház vagy behajt a falon keresztül egy kamion –, nem kapunk annyi kártérítést, hogy abból ugyanolyan új házunk legyen.



A költségalapú aktuális érték meghatározásánál persze az újraelőállítási költségből le kell vonni az avulást (fizikai, funkcionális, piaci), majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki a legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat, de egy építés alatt lévő létesítménynél – például amikor a félig kész házat vagyunk kénytelenek családi ok miatt eladni –, vagy olyan esetekben, amikor a piaci vagy a hozamszámításhoz nincs elég adatunk, információnk, érdemes élni vele.



Vegyük sorra a lépéseket!

1. A telekérték meghatározása.

Az üres földterület értékét vagy a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel, vagy a hozamszámításon alapuló módszer szerint határozzuk meg.

2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása.

Olyan szerkezeteket és építési munkákat szedjünk össze, amelyekkel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (akár a meglévőtől eltérő szerkezetekkel és műszaki megoldásokkal) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. A pótlási és az újraépítési költség együtt az újraelőállítási költség. Ne feledkezzünk meg a közművesítésről, a tervezésről, az engedélyezésről, és a kivitelezéssel, a beruházással, a pénzügyekkel kapcsolatok költségekről sem. Ezeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni. Az általános forgalmi adót itt se vegyük bele sehol.

3. Avulások számítása

Három fő eleme: a fizikai, a funkcionális (gazdaságtalan, korszerűtlen megoldások) és a környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak. Az avulás mértékét a három kategóriában százalékosan kell megadni, majd ezekből átlagot számolunk.

4. Az érték meghatározása.

Az újraelőállítási költséget csökkentjük az avultság százalékának arányában, majd hozzáadjuk a telekértéket. Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből levezetett újraelőállítási érték csak kivételes esetben fogadható el, például ha az ingatlan néhány éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek