[2007.09.03. 13:17]

Az ingatlaneladás után személyi jövedelemadót kell fizetni. Múlt heti cikkünkben azt vettük sorra, hogy ez alól hogyan találhatunk legális kibúvót. Debreceni olvasónk ezt követően pontosított és egy újabb lehetőséget vázolt fel.

Amiben teljesen igaza van: nem a lakáseladásból származó bevétel után kell adózni, hanem természetesen a lakás eladásból származó jövedelem (1995. CXVII 59. § ) után. Bár a kettő a köznyelvben szinonima, amikor jogszabályt értelmezünk, fő a pontosság. Levélírónk azonban ebben egészen odáig elmegy, hogy elkezdi boncolgatni, mi is számít ebben az esetben jövedelemnek.

Amiben egyetértünk: ehhez a kiindulás az eladott ingatlan valós forgalmi értékét alapul véve a vételár és az eladási ár közötti különbözet. Ám olvasónk így folytatja: „Ez azért fontos, mert például a 10 éve vett lakás forgalmi értéke nem változott, csak az ára nőtt meg az inflációval. A kérdés mármost az, hogy az infláció bevétel-e? Természetesen nem az, ezért hosszabb ideje hibásan adóztatják az ingatlan eladásokat.

Azt szokták erre reagálni, hogy de bizony az inflációt figyelembe van véve az 5-15 év alatt levonható 10-10 százalékokkal. Ez is sajnálatos tévedés, ugyanis a lakás, ház, ingatlan gondozása kötelező a tulajdonos számára. A gondozást, karbantartást a tulajdonos nem tudja számlával igazolni, amikor a munkálatokat maga végzi el. Ezért a jogalkotó az 5. évtől 10-10 százalékban ismeri el a karbantartási költségeket számla nélkül, majd a 15. évtől az ingatlant amortizálódottnak tekinti, tehát a vételi ár - 20 évvel azelőtti - teljes mértékben leírható.

Mikor fontos ez a leírás, és mikor kell személyi jövedelemadót fizetni (különadóként) az eladott ingatlan után? Ha megváltozik az ingatlan kívül vagy belül.

Kívül akkor változik meg például, ha utat, közintézményt vagy más értéknövelő objektumot
telepítenek a közelébe. Ezt az illetékhivatalok megemelt illetékkel jutalmazzák.
Belül akkor nő az ingatlan értéke, ha korszerűsítés történt.

Aprópénz?

Ha például 1 millió forint ráfordítással a tetőtér 3 millióval emelte a lakás árát, akkor 2 millió forint után kell adót fizetni. És ha a lakás egyébként 10 milliót ért és lett 13 millió az ára, akkor nem 13, és nem 12 millió után kell az adót megfizetni. Kérem, szíves segítségüket nemcsak a cikk, hanem a joggyakorlat kijavításában is!”

Az adóhivatal egyelőre nem reagált megkeresésünkre, ahogy az egyik legnagyobb hazai ingatlanközvetítő jogásza is türelmet kért, hogy végiggondolja a javaslatot. Dajka Edit, az Önadózó című havilap főszerkesztője azonban segítségünkre sietett.

Vagyis: abban ugye, nincs vita, hogy az ingatlan értékesítés jövedelmét a személyi jövedelemadó törvény előírásai alapján kell megállapítani. A törvény szabályozza azt is, hogyan kell a számítást elvégezni: a bevételből kiindulva! A számítást a bevételből kiindulva kell elvégezni. Mégpedig abból a bevételből, amely az adásvételi szerződésen szerepel! Az, hogy ezt a jogalkotó milyen szándékok alapján állapította így meg, nem tudjuk, de talán nem is fontos. Hiszen a jogszabály nem tér ki sem az értékre, sem az árra, sem az inflációra külön-külön, csak a „bevételről” van szó.

Majd a jogszabály azt is meghatározza, hogy milyen tételek vonhatók le a bevételből. Elsősorban az értéknövelő beruházások. És szabályozza azt is, hogy melyek azok az évek, amikor csökkentési lehetőség van.

Így kell tehát megállapítani az ingatlanértékesítési jövedelmet, s hogy miért így, az megérhet ugyan akár egy tanulmányt, akár eszmefuttatást, de az adóhatóság elfogadott gyakorlata világos: számításokkal, szerződésekkel, számlákkal alá kell támasztani, amiket a bevételből saját beruházásként levonunk. Vagyis hogy maga az értéknövekedés miből keletkezett, nem adózási szempont!

Az viszont már adózási szempont az, hogy amennyiben többért adom el az ingatlant a piaci értékénél, akkor ez a többlet nem ingatlanértékesítésből származó jövedelem, hanem összevonandó, egyéb jövedelem. De hogy ebben mennyi szerepe van a szomszédban épült autópályának, abc-nek vagy az inflációnak, megint csak nem számít. Persze tegyük hozzá: aligha látott valaki olyan adóellenőrt, aki - pláne utólag - szakértő igénybevétele mellett állapította volna meg, hogy amit mondjunk 2 éve eladtunk ingatlant 100 millióért, az a piacon akkor csak 80-at ért, ezért 20 milliót összevonandó jövedelemként külön be kell vallani.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek