[2007.08.24. 09:22]

Néhány évvel ezelőtt az APEH megbízásából készült egy felmérés, ami szerint a lakást eladók mintegy 8-10 százaléka, a lakást bérbe adóknak azonban már a 60-70 százaléka nem tájékozódik megfelelően az adózási feltételekről. Főként a bérbe adók gondolják úgy, hogy ha sehol nem jelentik be, hogy mások laknak az ingatlanban, vagy a bérlőről azt állítják, hogy rokon, ismerős, máris megúszták az adót.

A csalás azonban egyetlen „kedves” szomszéd miatt hamar kiderülhet, és nem csak az adót kell utólag és a büntetőkamatokkal együtt megfizetni, hanem egyéb, több mint kellemetlen büntetőjogi következményei is lehetnek az ügynek. Marad tehát megoldásként, hogy éljünk a legális adókedvezményekkel!

Legális adóelkerülések lépésről lépésre

A lakás értékesítése mindig adóvonzattal jár, ami általános szabályként a bevétel 25 százaléka szokott lenni. Ezt az összeget személyi jövedelemadóként kell bevallani és befizetni (1995. CXVII 59. § ).

A jogalkotó a lakás birtokbavételétől számított 5. évtől kezdve évente 10-10%-ban elismeri az amortizációs költségeket, azaz a 15. évtől az ingatlan értékesítése után nem kell adóznunk.

Lakáseladáskor már alaphelyzetben csökkenthetjük azokat a kiadásokat, amelyek az átruházással kapcsolatosak. Levonhatjuk, hogy mi mennyiért vettük a lakást, illetve mennyit költöttünk rá annak érdekében, hogy növekedjen az értéke. (Kivéve persze, ha a költségeket korábban már valahol elszámoltuk, például a saját vállalkozásunkban azon jogcímen, hogy az egyik szobát kiadtuk irodaként.)

Ismert tény, hogy a 25 százalékos adót - lakásszerzési kedvezmény jogcímén - akkor sem kell megfizetnünk, ha az eladó ingatlant vesz magának, vagy családtagjának a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 1 (nem naptári!) éven belül, illetve az adás-vételt követő 60 hónapon belül, és ezt legkésőbb az adóévet követő május 20-ig igazolni is tudja.

Sajnos azonban ebben nagyon pontosan fogalmaz a jogszabály: lakásvásárlás vagy -építés helyett nem törleszthetjük például a már korábban felvett lakáscélú hitelt. És nem vásárolhatunk más, a hivatali nyilvántartások szerint nem lakáscélú ingatlant, még akkor sem, ha mi abban lakni szeretnénk.

De fordíthatjuk a pénzt bátran lakásbővítésre is, minimum egy plusz szobával; lakás haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzésére; és amit kevesen tudnak: idősek otthonában, vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlására, valamint továbbértékesítési jog nélküli megszerzésére is.

Vehetünk továbbá például tanyát is, ha van rajta lakóház. A lakásszerzési kedvezményt utólag adóvisszaigényléssel is megkaphatjuk, ha már előtte bevallottuk és befizettük az adót. Ha viszont még az adóbevallás benyújtása előtt fordítottuk a felsorolt célokra a pénzünket, akkor az éves adóbevallásban már csak a kedvezmény érvényesíthető.

Speciális esetek

A lakáshoz kapcsolódóan van még néhány, a fentieken kívüli adómentesség, bár ezek igen speciális esetek:

Ilyen például a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján kapott támogatás, valamint a lakáscélra igénybe vett hitel törvényesen elengedett része. Nem kell továbbá adót fizetni a helyi önkormányzati vagy az állam tulajdonban lévő lakásbérleti jogról való lemondásért kapott térítés után sem.

Adómentes az is, amikor váláskor a volt házastárs készpénzzel vagy más vagyontárggyal váltja meg a lakásban meglévő tulajdoni részét. És adómentes a lakáshoz kapcsolódóan kapott állami támogatás is, mint például a közműfejlesztési vagy a távfűtési támogatás.

Nem kell adót fizetni a lakás-takarékpénztárakban gyűjtött megtakarításra kapott állami támogatások után sem. Részben adómentes a munkáltató által adott, lakáscélú vissza nem térítendő támogatás is, ha azt hitelintézet útján kaptuk, és van róla pénzintézeti igazolásunk. Azért csak részben, mert ez a támogatás nem lehet több, mint a teljes vételár 30 százaléka, illetve legfeljebb 1 millió forint.

A legjobb bérlő az önkormányzat

Ha nem eladni, hanem bérbe adni szeretnénk a lakást, akkor nem kell adót fizetnünk, ha felajánljuk az önkormányzatnak, és ők jelölik ki a bérlőt; valamint ha falusi vendéglátóhelyként adjuk ki az ingatlant, de nem többért, mint évi 800 ezer forint.

A bérleti díjból egyébként alapesetben, ha a 25 százalékos szja-levonást választjuk, költségeket nem vonhatunk le, sőt, a rezsire kapott pénz is beleszámít az adóalapba.

A teljes adómentesség tehát legálisan kevesek számára biztosítható. Helyette inkább számolgassuk azt, hogy mikor kell kevesebb adót fizetni: ha befizetjük a bérleti díj 25 százalékát, vagy ha összevonjuk azt a többi jövedelmünkkel, és az szja-kulcsok szerint adózunk.

Akinek ugyanis az éves jövedelme 2007-ben 1 700 000 forint alatt van, az összevontan csak 18 százalékot fizet. Ráadásul ekkor ez a bevétel is úgy adózik, mint más „önálló tevékenységből” származó jövedelem, vagyis megint csak választhatunk a tételes költségszámolás vagy az úgynevezett 90 százalékos jövedelemhányad-szabály között. Ez utóbbi azt jelenti, hogy a bevétel 10 százalékát ismeri csak el az adóhatóság költségként.

E cikkben nem tettünk még említést a lakásvásárláskor esetlegesen felmerülő egyéb adónemekről, mint az egészségügyi hozzájárulás (eho) és az általános forgalmi adó (áfa). Kezdjük az elsővel! Általában - mert itt is vannak kivételek - minden olyan jövedelem után, ami szja-köteles, ehot is kell fizetnünk, mégpedig 2007. január 1-jétől 14 százalékot.

Ennek azonban van egy felső korlátja, nevezetesen, ha a 11 százalékos társadalombiztosítási járulék, az egészségbiztosítási járulék, valamint a 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege eléri az évi 450 000 forintot, akkor a további jövedelmek, például bérbeadásból, már eho-mentes lesz. (Fontos momentum, hogy a határ elérésekor azonnal nyilatkozni kell az adóhatóságnak!)

Akkor sem kell az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után ehot fizetni, ha a bérbeadó szintén ugyanabban a lakásban lakik, feltéve, ha az egyik szoba ki van adva, vagy a lakás az állandó bejelentett lakhelye (vagyis ideiglenesen másutt tartózkodik). Kivételt képez, ha a lakást saját vagy közeli hozzátartozója vállalkozásának adjuk bérbe, vagyis ez a lehetőség –a korábbi rendelkezésekkel ellentétben - már nem lehet „kiskapu”.

A vonatkozó jogszabály szerint eho-mentes a bérleti díjból szerzett jövedelem is, ha „a magánszemély legkésőbb a kifizetés időpontjáig nyilatkozik a kifizetőnek arról, hogy a több kifizetőtől és/vagy magánszemélytől származó ingatlan bérbeadásból keletkező jövedelme a naptári évben meghaladja (!) az egymillió forintot.”

Ami az áfát illeti: mint minden adás-vétel, értelemszerűen az ingatlannal kapcsolatos ügyletek is általában áfa-kötelesek. A lakásbérlethez kapcsolódóan azonban 2007. január 1-jétől, lakásszövetkezetek esetén pedig július 1-jétől áfa-mentesség is választható. De ezt előre be kell jelenteni, vagyis aki még nem tette meg, az már csak a következő adóévben élhet vele.

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek