[2007.08.13. 13:42]

Szó sincs arról, hogy a kezdetben felhőtlenül boldog – majd később talán kevésbé elégedett – új tulajdonos védtelen lenne a vállalkozókkal, építő cégekkel, beruházókkal, kivitelezőkkel szemben.

A lakásépítéssel kapcsolatosan egy kormányrendelet (181/2003) pontosan megszabja a jótállási kötelezettséggel kapcsolatos teendőket, nem különben rendelkezik róla a Polgári törvénykönyv 248. paragrafusa is. Ezek a jogszabályok azt mondják ki, hogy az építést, a szerelést végző az átadás-átvételtől számított három éven belül jótállással tartozik a hibátlan teljesítésért.

A kormányrendelet tételesen felsorolja, hogy az ingatlan pontosan mely szerkezeti részeire vonatkozik jótállás, amely köre egyébként az elmúlt években bővült: immár nem csupán a falban futó csövekre, nyílászárókra, hanem a vakolásra, az elektromos vezetékekre, kapcsolókra, a klímaberendezésre, szigetelésre, valamint a teremgarázsra is kiterjed. (Az épületek szerkezetére tíz év a garancia-idő.)

Eltérő fogalmak

A tisztánlátás és a jobb érdekérvényesítés kedvéért érdemes helyükre rakni a következő fogalmakat: szavatosság, jótállás, garancia. Jótállás során az eladó arra vállal kötelezettséget, hogy bizonyos időtartamon belül kifogástalanul működik a termék. Ha gond van, neki kell bizonyítania, hogy a vevő nem rendeltetésszerűen használta az ingatlant. A jótállás csak bizonyos, jogszabályban meghatározott áruk és szolgáltatások körére vonatkozik.

A szavatosság során azonban csupán arra vállal felelősséget, hogy a termék hibátlan volt, és nincs később kiderülő, rejtett „baja.” Itt bizony már a vevőnek kell bizonyítani, hogy olyan rejtett hibáról van szó, amelyet ő nem vehetett észre, az már eladáskor „benne volt” az áruban, ám az átadáskor, a szerződés teljesítésekor még nem lehetett észlelni azt.

A szavatosságra vonatkozó szabályok elsősorban a jótállási határidő eltelte után segíthetnek, hiszen a rejtett hiba későbbi jelentkezésekor a szavatosság még él. Jótállás és szavatosság hétköznapi, közös fogalma a garancia.

A jótállás az építési-szerelési munka elvégzésére, erre kontraktusban kötelezettséget vállalt személyt terheli, ha nincs építési szerződés, e teher az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét terheli. Fontos szabály, hogy semmis az a megállapodás, amely a rendeletben foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el, a megrendelőre nézve viszont vállalhat kedvezőbb jótállási feltételeket.

Az elején említett kormányrendeletben foglaltaktól semmiképp sem térhet el a vevő, megrendelő hátrányára, ez ugyanis automatikusan a szerződés semmisségét jelenti.

Jótállási igény és jegy

Utazási irodák esetében sokszor bosszantó egy pórul járt nyaraló számára, hogy nem egyszer összevissza küldözgetik a cégek. A jótállás érvényesítése esetében egyszerűbb és átláthatóbb a jog: a vevő azzal áll szerződéses jogviszonyban, aki eladóként jegyezte a szerződést. Innentől kezdve az eladó a hunyó, tegyük fel, a riasztóról kiderül, hogy rossz. Ilyenkor semmiképp sem vevő és gyártó ügyéről beszélünk, az eladó kötelessége a helyzet rendezése, semmiképp sem a vevőnek kell „menetelnie” a gyártó képviseltéhez. (És még egy: akkor is három év a jótállás, ha olyan berendezési tárgy hibásodik meg, amelyre az azt eredetileg gyártó kevesebb jótállási időt vállalt.)

A kormányrendelet melléklete egyébként pontos eligazítást ad a tekintetben, hogy mire is vonatkozik kötelező jótállás. Arról is rendelkezik, hogy miképp kell kitölteni a jótállási jegyet, amelyen fel kell tüntetni a vállalkozó nevét, címét, az elvégzett munkát, a felhasznált alkatrészeket, anyagokat, a szolgáltatás díját, a fogyasztót a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének feltételeit és határidejét.

A jótállási jegynek tartalmaznia kell a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását, a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét, az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.

A jótállási jegyet lakásonként külön-külön kell kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni, a szabálytalan kiállítás vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét. A vállalkozó a bejelentett jótállási igénynek megfelelően tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni.

A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy mindez lehetőség szerint a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.

Nyitogassunk, csukogassunk

Nagyon fontos a műszaki átadás során nyugodtan, és tüzetesen vizsgáljunk meg mindent. Nem szégyen kipróbálni a küszöbök teherbírását, többször is ki- és becsukni az ajtókat, ablakokat, ellenőrizni a festést, a csempéket, a lámpákat, a riasztó működését. Ha valamit nem találunk rendben, vetessük jegyzőkönyvbe, hiszen a jog szerint a kivitelező- a fő szabály szerint - 15 napon belül köteles a hibát kijavítani, vagy kicserélni.

Összességében az a jó tanács adható, hogy a lakást, a házat csak akkor szabad birtokba venni, amennyiben a műszaki átvétel során feltárt, észrevett hibákat az érintettek kijavították. Csak ezt követően vegyük birtokba az ingatlant, hiszen ha nem javítják ki a hibákat, annyi lehetőségünk van, hogy egyelőre nem fizetjük ki az utolsó vételárrészletet.

Békéltető testület és bíróság

A lakásvásárló és beruházó között létrejött adásvételi szerződés a Polgári Törvénykönyv hatálya alá tartozik, hiszen az voltaképpen egy fogyasztói szerződés. Amennyiben vitás helyzet adódik, melyet a felek nem képesek egymással hatékonyan rendezni, akkor egy kétlépcsős lehetőség áll a rendelkezésre: békéltető testületek vagy a bíróság eljárását lehet kezdeményezni.

Az érdekérvényesítésben segíthet a Fogyasztóvédelmi Főfelügyelőség, illetve az Országos Fogyasztóvédelmi Felügyelet, ám ha a felek végképp nem tudnak megegyezni, akkor első lépcsőben a kereskedelmi és iparkamarák mellett működő békéltető testületekhez fordulhatnak, igaz, ezek határozatai nem kötelező erejűek. Más a helyzet a bírósági pernél, itt a kormányrendelet, a Polgári törvénykönyv és egyéb jogszabályok alapján kötelező erejű ítéletet hoznak a bírák, igaz, a jogvita évekig tarthat.

A békéltető testület a területi gazdasági kamarák mellett működő független testület, célja, hogy egyezséget hozzon létre a felek között. A békéltető testület eljárása lehetőséget biztosít arra a feleknek, hogy a vitát peren kívül rendezzék. A tulajdonosnak arra is lehetősége van, hogy akár az eljárás alatt, akár azt követően bírósághoz forduljon.

Még egy jó tanács a végére (és ezzel szintén nagyon sok későbbi gond megelőzhető): lakást csak megfelelő referenciával, profi kivitelezői háttérrel rendelkező vállalkozótól szabad venni, aki megfelelő banki garanciával és biztosítással is rendelkezik. Egy kis utánajárással könnyen kideríthető, megbízható, jó munkákat felmutatni képes vállalkozással, vagy egy simlis projektcéggel szerződünk.

Ajánlott linkek:

Kapcsolódó cikkek:

nyomtatóbarát változat | ajánlás ismerősnek