[2009.11.20. 15:36]

KSH: bérlakás kellene

A KSH kimutatása is azt támasztja alá, hogy jelentősen visszaesett az engedélyezett és a folyósított lakáscélú hitelek száma és összege is 2009. első félévben. Az elmúlt években megszokott - a hitelek számában és az állomány összegében tapasztalható - növekedés után a 2008. végi adatokhoz képest stagnálás figyelhető meg. – állapította meg a KSH. Emiatt is kellenének bérlakások – mondta Farkas János, aki a rendszerváltás óta végbement lakáspiaci változások legnagyobb hiányosságának ezt nevezte meg. Azt egyébként, hogy hány üres lakás áll az országban azt a hivatal csak a népszámláláskor fogja megtudni. A 2001-es népszámláláskor egyébként ez derült ki, hogy az akkori lakásállomány 8 százalékában senki nem lakott.



Amit a rendszerváltás hozott

A magyarországi lakásépítési struktúra egyébként ugyanolyan egészségesének mondható állapotokat tükröz, mint a környező országoké. Ez lényegében azt jelenti, hogy a hazai lakáspiac igazodott a rendszerváltás utáni követelményekhez, azaz dominánssá vált a profi kivitelezés és meghatározóvá a vállalkozói beruházói háttér – mondta a KSH Társadalmi szolgáltatások statisztikai főosztályának vezető helyettese. Farkas János arányszámokkal is alátámasztotta kijelentését, miközben felhívta arra az ezredforduló óta három lényeges változásra a figyelmet, ami a lakáspiacon végbe ment:

1. A beruházói kör összetétele egyértelműen módosult: míg 1999-ban csupán 11,4 százaléknyi lakást épített a vállalkozói kör, addig 2008-ban ez a szám elérte a 47,2 százalékot. A természetes személyek aránya viszont megfordult: míg 1999-ben még az összes épült lakás 85,1 százalékát saját kezűleg húzták fel az emberek, addig 2008-ban már csak 52,4 százaléknyian vágtak maguk bele a házépítésbe.

2. A lakáspiacon az ezredforduló óta az értékesítésre épülő lakások aránya folyamatosan nő: 1999-ben ez még csak 11 százalék, addig 2008-ban már eléri a 49,6 százalékot.

3. A profi kivitelezés vált dominánssá: 1999-ben 47,2 százalék, 2008-ban viszont már 81,5 százalékot tett ki.

Bár a KSH az 1997-2008 közötti időszakot részletesen vizsgálta, azért azt a hivatal is elismeri, hogy a 11 év friss (pl.2008-as) adatai becsapósak: a KSH ugyanis az elsőfokú építésügyi hatóságok adataira alapozza például a kiadott építési engedélyek számának alakulását. Ez pedig nem mindig tükrözi a valót, ugyanis sokszor a kiadott építési engedélyek évekkel korábban történtek meg. Az a tapasztalat, hogy átlagosan 2 év telik el az kiadott építési engedély és a kivitelezés között, a használatba vételig pedig az engedély megszerzése után átlagosan 2,7 év telik el – hangsúlyozta Farkas János.

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület ügyvezető elnöke egyébként épp a napokban hívta fel a figyelmet erre a tényre, a KSH 2009. első kilenc hónapját vizsgáló lakásépítésekkel kapcsolatos jelentése kapcsán: ebben a hivatal például azt állítja, hogy a közép-magyarországi régióban 2009 első kilenc hónapjában közel egytizeddel több lakás épült, mint az előző év azonos időszakában. Dr. Maráczi Zsolt egy héttel az ingatlanmagazinnak elmondta, hogy a használatbavételi engedélyek miért nem tükrözik pontosan az aktuális lakáspiaci helyzetet. Véleménye Farkas Jánoséval egyezik, azaz szerinte is a mostanság használatba vett lakások építése legalább egy évvel korábban kezdődött meg, de az is lehet, hogy egy több éves projekt részeként készültek el. Ráadásul mind a KSH, mind pedig a civilek egyetértenek abban, hogy a rendszerváltás hozadékaként a bérlakás-piac leállt. A KSH az önkormányzati statisztikákból azt látja, hogy az önkormányzatok inkább építenek fel például időseknek közösség lakásokat, mint bérlakásokat.

Egy alternatíva a problémára

Mind a civilek, mind pedig a KSH egyet fúj: bérlakás kellene. A Társaság a Lakásépítésért Egyesület szerint bérlakásfronton több alternatíva is elképzelhető:

1. Bérleti díj+támogatás=hiteltörlesztés

Egy bérlakás építési rendszer modelljének kialakításakor projekt oldali támogatási modellekről beszélünk, ha a rendszer például tőketámogatást kap – kezdett bele a magyarázatba dr. Maráczi Zsolt, aki szerint a tőketámogatás lehet állami támogatás, lehet önkormányzati telek apport, vagy lehetnének ebbe a rendszerbe irányított EU források. Szintén projekt oldali támogatásról van szó, ha az állam a banki hitelből létesült bérlakások törlesztő részletéhez ad támogatást. A Társaság a Lakásépítésért Egyesület elnöke szerint pedig a bérlő oldali támogatások között a lakbértámogatások, lakbérrel kapcsolatos adókedvezmények, béren kívüli juttatások is szerepelhetnének. A képlet a különböző modelleknél is azonos: bérleti díj + támogatás = hiteltörlesztés. A banki vélemények szerint a projekt oldali állami támogatás jobban növeli a projekt biztonságát, mint a bérlő oldali támogatások. A támogatások és az adószabályok túl gyakran változnak, amíg egy intézményesült projekt oldali támogatás növeli a rendszer stabilitását – állítja dr. Maráczi Zsolt.
Az elnevezések hatalma. szociális bérlakás – közhasznú bérlakás

A Társaság a Lakásépítésért Egyesület által javasol közhasznú modellnek az a lényege, hogy a bérlő érdemben hozzájárul a bérleti díjhoz, az állam pedig megpróbál olyan rendszert kialakítani, ahol olcsón, kedvező finanszírozási költségek mellett, jó minőségű lakások épülnek, amelyek kiszámítható lakáslehetőséget biztosítanak a bérlőknek. Ebben a rendszerben a leggazdagabb 10 százalékos piaci áron bérelhetne, a szélesen vett középréteg pedig a piaci bérleti díj alatt – részletezte az elképzelést az egyesület elnöke, aki így folytatta: a szegényebbek lakbértámogatást is kaphatnának, hogy bérlővé váljanak, de ingyen biztos nem lehetne új építésű bérlakásokban lakni, mivel ez nagyon drága lenne a költségvetésnek.