[2009.09.04. 12:45]

Ha zavarnak...

Ha a tulajdonost jogalap nélkül megfosztják birtokától, avagy zavarják birtoklásában, birtokvédelem illeti meg. Ám ezek a jogok megilletik a birtokost is, aki nem féltetlenül maga a tulajdonos, hanem például egy bérlő. És adott esetben, hosszabb időn keresztül nem fizet - ebből a szempontból talán mindegy is, hogy azért mert elvesztette a munkáját, vagy már eredetileg is így „tervezte” a menetrendet, a tulajdonos kezét kötik a jogszabályok, azokat kénytelen betartani. Szembesülnie kell a szomorú ténnyel, egy-másfél év után sem jut törvényesen saját lakásába, miközben a kezdetben oly jóravalónak látszó, a két-háromhavi kauciót is magától értetődő természetességgel letevő bérlő által okozott kár hónapról-hónapra nő.

Nincs joga az önbíráskodáshoz

Egyre többször tapasztalható, a türelmét vesztett tulajdonos erővel próbálja védeni jogait, ám az óriási hiba. Amíg nem született meg a bérleti szerződés érvényességét és a lakás kiürítését elrendelő jogerős ítélet, addig derék bérlőnk bármikor, közigazgatási úton, birtokvédelmet kérhet. A tulajdonos fellebbezhet a közigazgatási határozat ellen, fellebbezésének nincs halasztó hatálya a végrehajtásra, vagyis változatlanul nem lesz más választása, mint abbahagyni a birtokháborítást, különben pénzbüntetésre ítélik.

A dolgok egész rossz irányba is fordulhatnak számára, ha elvesztve türelmét, bérlőjét erőszakkal, erőteljes testfelépítésű „sportemberek” segítségével teszi ki a lakásból. A büntetőjogi kódex szerint ugyanis, aki abból a célból, hogy jogos vagy jogosnak vélt vagyoni igényének érvényt szerezzen, mást erőszakkal vagy fenyegetéssel arra kényszerít, hogy valamit tegyen, ne tegyen, vagy eltűrjön, bűntettet követ el, és egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.



Kiürítési kötelezettség

Megoldás lehet, ha a felek a kiürítési kötelezettségről közjegyzői okiratot vesznek fel. A tapasztalatok szerint egyébként általában célszerű a bérleti szerződést közokiratba foglalni – hosszabb távú jogviszony létesítésénél különösen -, hiszen azonnali végrehajtásra van mód, míg az egyszerű magánokiratként létrejött bérleti szerződés esetében végig kell járni a peres eljárás minden stációját.

Az ingatlanmagazin.com megkeresésére a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke, dr. Tóth Ádám elmondta: a kiürítési kötelezettség közjegyzői okiratban foglalt kötelezettségvállalása – amennyiben a végrehajtási törvény egyéb feltételeinek is megfelel -, közvetlenül számon kérhető, azaz végrehajtható. Tehát, nem csupán valamely pénz megfizetésére vonatkozik a kötelezettség, hanem valamiért történő helyállásra is, esetünkben a lakás kiürítésére. Sőt, nem csupán lakással összefüggésben van arra mód, hogy a bérlő előzetesen elkötelezze magát, hanem üzlethelységek esetében is. A gazdasági élet szereplői már felismerték ezen megoldás praktikumát, és például nagy áruházláncok előszeretettel szerződnek bérlőikkel úgy, hogy utóbbiak kötelezettséget vállalnak a kiürítésre.

Tóth Ádám rámutatott: a Polgári törvénykönyv is ismer megoldásokat az ilyen felmerülő problémák kezelésére, a bérbeadó számára zálogjogot biztosít a bérleményben lévő vagyontárgyak tekintetében, ám ami nagyon fontos: magát a kiürítést nem teszi lehetővé, miközben éppen ezen van a hangsúly. A kiürítési kötelezettség bérlői vállalása a bérbeadó számára ugyanis azt eredményezi, hogy a nem szerződésszerű magatartást tanúsító partnert nem csupán kizárhatja az ingatlanból, hanem annak ingóságait a felelős őrzés szabályainak betartása mellett – ha a bérlő nem teszi meg - akár el is szállíthatja.