[2009.07.22. 14:29]

Nem éri meg tovább kertelni

Az ingatlan értékének meghatározásakor ritkán veszik figyelembe a telek méretét, s az extra nagy telek maximum 10-15 százalékos értéktöbbletet jelent, állítja Nagy Tibor, az Otthon Centrum fejlesztési és befektetési ingatlanok divíziójának vezetője. Kérdés tehát, hogy kinek és hol éri meg nagy telket vásárolni? Nyilvánvaló, hogy a telkek értéke mindig a városokban, ezen belül is leginkább Budapesten a legmagasabb; itt 12-14 millió forint alatt ritkán lehet családi ház építéséhez telket vásárolni, az átlagár 20 és 40 millió forint közé esik, a bel-budai zöldövezetben akár 45-50 millió forintot is ki kell érte fizetni, a csúcspanorámás telkek pedig nem érhetők el 150-160 millió forint alatt.

Sok a gond vele, kevés a pénz belőle Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője szerint egyre gyakoribb igény, hogy még a fővárosi luxusingatlanok is kisebb telken álljanak, hiszen egy kert karbantartása nemcsak pénzt, hanem rengeteg időt emészt fel. Ez a tendencia vidéken is érvényesül, ahol pedig jóval kedvezőbbek a telekárak. A nagy kert azonban ott, ahol 5-6 ezer négyzetméter gyakorlatilag mindenkinek rendelkezésére áll, egyre inkább hátrány.

„Tapasztalatom szerint a kisebb falvakban a nagy kert gyakran csak terhet jelent. Ma már egyre kevesebben folytatnak háztáji gazdálkodást, a kert művelése gondot okoz. Nem igaz, hogy a válság miatt többen álltak volna át az önellátásra” mondta lapunknak a Kalocsai Ingatlan Piac tulajdonosa, Kovács László.



A tökéletes arány: egy a háromhoz

Kevesen tudják, hogy értékesítési szempontból nem a telek mérete, sokkal inkább a telek és a rajta lévő ház értékének aránya között fennálló összefüggés a lényeges. Hegedűs Zsolt, a Heuréka22 Ingatlanközvetítő tulajdonosa szerint „leginkább azok a családi házas ingatlanok értékesíthetőek, ahol a telek értéke az ingatlan összértékének hozzávetőleg harmadát teszi ki”. Zimányi Péter, a Dunakanyar Ingatlancentrum tulajdonosa szerint az építkezőknek érdemes észben tartani, hogy „egy alacsony értékű telekre nem célszerű nagyon magas építészeti értéket képviselő házat építeni, egy méregdrága telek pedig könnyen piacképtelen udvarrá válhat egy elhibázott beépítéssel, s egy lebontandó ház is csökkenti a telek értékét”.

Telekadónál méret, ingatlanadónál lokáció

A ház és kert közti értékbeli arány mellett a telek árát leginkább a lokáció határozza meg. Kovács László szerint a helyszíntől függően a telek értéke 20-60 százalékot is kitehet a teljes ingatlan értékében. Nagyon fontos az övezeti besorolás is, hiszen míg az utca egyik oldalán levő telek csak 25, addig a másik oldalon fekvő akár 35 százalékos beépíthetőséggel is rendelkezhet. Az ingatlanközvetítők a gyakorlatban számos egyéb tényezővel számolnak az értékbecslésnél, melyekkel azonban az ingatlanokat terhelő vagyonadó megállapításánál lehetetlen lenne kalkulálni. Nagy Tibor szerint az adónál némi aránytalanságot jelenthet például az azonos alapterületű házak eltérő telekmérete, ám ennek figyelembevétele rengeteg nehézségbe ütközne. S mivel a tervezetben kalkulálnak a lokációval is, gyakorlatilag mégsem hagyják ki a telek értékét a számításból.